<은퇴자 임대사업자 도전기> 매매임대주택 세제혜택·수익률 꼼꼼히 따져야

아주경제 정수영 기자=올해 명예퇴직을 앞두고 있는 50대 직장인 나임대씨는 눈앞이 깜깜하다. 두 자녀가 대학생이라 돈 들어갈 곳은 많은데 재취업은 쉬운 일이 아니다. 더구나 현재 살고 있는 아파트(전용 152㎡·경기도 평촌)는 가격이 많이 떨어졌는데도 팔리지 않아 걱정이다.

그런데 최근 나씨의 귀를 솔깃하게 한 희소식이 들려왔다. 전용면적 149㎡(50평)를 초과하는 주택도 종합부동산세를 내지 않고 매매임대사업이 가능하다는 것이다.

나씨는 현재 가지고 있는 아파트를 활용해 매매입대사업을 해보기로 마음을 먹고, 정보 수집에 나섰다. 나씨가 매입임대사업을 하려면 어떻게 해야할까. 우선 나씨는 현재 집을 세놓고 자신과 가족들은 소형 주택으로 전세 또는 월셋집을 구해 이사하기로 했다. 주거소비를 아끼기 위해 일명 다운사이징(Down Sizing)을 하는 것이다.

나씨의 집은 대형주택이지만 임대를 할 경우 종합부동산세를 내지 않아도 된다. 공시가가 6억원이 채 안되서다.

그동안은 가격에 상관없이 전용면적 149㎡(50평) 초과하는 주택은 매입임대사업을 하려면 종합부동산세를 내야 했다. 하지만 법이 바뀌어 종부세 부담이 없어진다. 다만 공시가가 수도권 6억원, 지방 3억원을 넘어서면 종부세를 면제받을 수 없다.

또 주택을 5년 이상 임대사업을 하면 양도시 양도소득세도 일반과세 된다. 다만 2주택을 월세로 임대할 경우 임대소득세 대상이 된다.

따라서 나씨는 앞으로 정산 받을 퇴직금으로 집을 한 채 더 살 계획이다. 하지만 소형아파트를 사기에는 자금이 부족해 소형 오피스텔쪽을 알아 보기로 했다. 지난해 4월 임대주택법이 개정돼 오피스텔도 매입임대주택 등록이 가능해졌고, 세제지원도 받을 수 있게 됐다.

특히 전용 60㎡이하 오피스텔은 취득세 100%, 재산세 50%, 지역자원시설세 100%를 감면받는다. 따라서 나씨는 20~30대를 포함한 1~2인가구를 겨냥해 소형 오피스텔을 매입하기로 했다.

그렇다면 어느 지역에 오피스텔을 사는 것이 좋을까. 여러 전문가로부터 자문을 받고 신문에 난 기사 정보를 종합한 결과 그는 임대수요가 많은 서울 대학가 등 도심이 좋겠다는 결론을 내렸다.

여기서 잊지 말아야 할 것은 대중교통이 편리한 곳이어야 한다는 점이다. 나씨는 자신의 메모수첩에 ‘역세권’이란 단어를 쓴 다음 밑줄 긋고 별표시를 해놨다.

하지만 오피스텔은 공급과잉이 부담이다. 최근 2~3년간 수익형 오피스텔 공급량이 급증하면서 투자수익률이 급격히 떨어지고 있다. 부동산114에 따르면 강남구, 마포구 등 서울 도심 오피스텔의 최근 4년간 수익률이 하락세를 보이고 있다. 전국 평균 임대수익률도 5.95%를 나타냈다. 반면 소형 아파트는 수익률이 3~4%지만 서서히 오르고 있다.

나씨가 이 사업을 하려면 임대사업자로 등록을 하는 것이 나을까, 하지 않는 것이 나을까. 주거용오피스텔에 대한 임대주택등록을 할 경우 전용 60㎡이하는 취득세가 100% 면제, 60~85㎡이하는 25% 감면된다. 재산세의 경우 40㎡ 이하는 면제되고, 40~60% 이하는 50%, 60~85%이하는 25% 감면적용된다. 매입임대사업자로 등록하려면 단독주택은 1호, 공동주택은 1가구 이상 매입해 5년 이상 계속 임대해야 한다.

그런데 임대사업자가 늘어나는 것도 부담이다. 경쟁이 심화될 수 있기 때문이다. 지난 2011년 매입임대사업자수는 3만9326명으로 전년보다 13.8% 증가했다. 특히 수도권은 1년 새 22.8% 증가했고 지방은 2.6% 늘었다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “은퇴자들 중에 매입임대사업에 나서는 사람들이 늘고 있는 추세여서 경쟁과열이 될 수도 있다”며 “자신이 5년 이상 임대사업을 계속할 수 있을지 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.