[Law&Tax] 주상복합건물 양도, 주택면적 커야 절세

(아주경제 김희준 기자) 양도소득세에서 1세대 1주택은 한 동의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 되어 있는 겸용주택과 한 울타리 내에 주택과 주택외의 건물이 있는 경우, 그 전부를 주택으로 본다.

다만 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다. 따라서 이 점을 이용하면 양도소득세를 절약하는 포인트를 잡을 수 있다.

예를 들어 주택을 헐고 4층짜리 주상복합건물을 신축해 1개층은 본인이 사용하고 나머지는 임대하려고 한다고 가정하자. 이 때 1, 2층은 근린생활시설, 3, 4층을 주택으로 신축하려고 한다면 지하층에 주거용 방을 조성하거나 옥상 등에 주거용 옥탑방을 건축해 주택부분을 근린생활시설보다 조금이라도 더 크게 만들어야 한다.

이렇게 하면 향후 해당 건물을 양도할 때 주택으로 인정돼 1세대 1주택의 적용을 받아 비과세 적용을 받을 수 있다.

물론 이 같은 방안은 건축규제 여부와 임대수입 등의 제반사항을 모두 고려해야 한다.

또 다른 방법도 있다. 점포로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다면 실무에서는 이를 주택으로 인정하고 있지 않는다.

하지만 국세심판결정례를 살펴보면 임차인이 가족과 함께 점포 내 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우 주택으로 인정하고 있다. 단 이 때에는 가능하면 점포면적과 주택면적을 구분기재한 임대차계약서 사본, 세입자의 주민등록 등본, 인근주민들의 거주사실확인서 등의 증빙자료를 확보해 놓아야 한다.

그 밖에 계단의 경우 시설물과 같이 실제 사용용도에 따라 면적을 구분하기 때문에 용도가 불분명할 경우 주택면적과 상가 등의 면적비율로 안분계산한다.

예를 들어 1층은 상가고 2층은 주택인 주상복합건물일 때 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우에는 1층 중 그 계단부분은 주택으로 보기 때문에 이를 면적에 넣으면 유리해 진다. 

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