옛 제주 고도규제 완화…“최대 77ｍ 가이드라인”

구도심 상업지역 최대 49ｍ까지 완화

아주경제 진순현 기자=제주시청일대 건축고도 77m, 구도심권 용도지역별 최대 49ｍ까지 완화될 것으로 보인다.

그동안 구도심 지역은 옛 건축물 높이가 결정되어 다른 지역보다 혜택을 못받는다는 형평성과 불합리성이 제기되어 왔다.

특히 고도완화에 대한 가이드라인 없이 운영되다보니 노형드림타워(218m·63층), 예래휴양형주거단지(240m·45층), 롯데시티호텔(90m·22층), 풍산드림랜드(30m·9층), 중앙병원(30m·7층) 등 고층건축물에 대한 특혜 의혹이 지적되곤 했다.

제주도(지사 우근민)는 용도지역별로 정하고 있는 현재의 건축물 고도기준을 제주 지형의 특징을 고려한 ‘상대적 높이’로 전환하는 등 새로운 틀에서 건축물 고도관리기본계획을 마련해 이달부터 관계 전문가 및 도민 의견 수렴 절차 등을 이행하겠다고 3일 밝혔다.

건축물 고도관리 기본계획은 구도심과 읍면지역 활성화를 위한 단기적 대책과 장기적 대책으로 구분해 추진하며, 단기대책은 올해말까지 국제자유도시 종합개발계획에 반영하고, 장기대책은 오는 2015년 도시기본계획과 도시관리계획 재정비 용역에서 확정한다는 구상이다.

우선 단기대책으로 용도지역별 절대 높이에서 140%까지 인센티브를 부여하는 방안이 검토됐다.

이에 대한 평가는 공공기여도, 경관적요소, 교통인프라을 합산해 20점이상(10%), 40점이상(20%), 60점이상(30%), 80점이상(40%)으로 점수로 매길 계획이다.

만일 평가점수가 80점 이상일 경우에는 현재 35m인 구도심 상업지역인 경우(35mⅹ140%=49m) 49m까지 완화되면 4~5층 정도 높이가 추가된다.

이와함께 주거지역 30m가 42m로 4층 정도, 녹지지역 15m는 21m로 2층 정도로 높아진다.

평가기준으로 보면 현재 55m 고도가 적용되고 있는 제주시청 인근 상업지역의 경우 최대 77m까지 고도 규제가 풀릴 수도 있다.

다만 신제주 전 지역과 택지개발사업 등 지구단위계획으로 건축물 고도가 결정된 구역, 관광단지, 관광지구, 개발진흥지구, 제주시 동지역 내 녹지지역 및 관리지역은 제외된다.

도관계자는 고도완화 범위를 최대 140% 설정한 이유에 대해 “구도심 활성화 차원에서 재건축 예정지와 신규 택지개발사업지 내 아파트 높이를 고려해 형평성 차원에서 검토한 높이이다” 며 “신제주권 준주거 및 주거지역 45ｍ로 설정돼 있으나, 구제주권은 30ｍ로 15ｍ차이를 보이고 있다”고 밝혔다.

최근 재건축 판정을 받은 도남주공 및 이도주공 아파트인 경우에도 최고 고도 30m이나, 인근 택지개발구역인 이도2지구(베라체)와 아라지구(아이파크, 스위첸)내 아파트 건축 높이는 40m여서 33% 차이가 나고 있다.

이와함께 도는 장기대책으로 오는 2015년 기준 도시기본계획 및 도시관리계획 재정비 용역을 할때 경관계획을 함께 수립할 예정이다.

현재 종합계획상(7개 용도지역) 일률적인 높이 관리에서 GIS에 의한 오름, 하천 등 서사적 풍경을 고려한 상대적 높이 관리로 전환키로 했다.

특히 한라산국립공원을 제외한 도 전역을 348개 ‘GIS 스카이 라인’을 활용한 존닝맵(Zoning Map)을 구성, 한라산, 오름, 하천, 해안, 문화유적지, 건축물, 해발 고도 등을 활용한 3D 시뮬레이션에 의한 평균 높이를 탄력적으로 설정한다는 계획이다.