유치원은 담보 불가…경매 '입찰주의보'

아주경제 권경렬 기자 = #. 부산에서 유치원을 경영하던 A씨는 B씨에게 유치원을 담보로 4억원을 빌렸다. 현장과 등기부등본, 선순위 근저당권이 없는 것을 확인한 B씨는 4억원 중 2억2000만원을 우선 지급한 후 A씨와 법무사 C씨에게 최권최고액 5억5000만원의 근저당권 설정 사무를 위임했다. 이후 근저당권설정등기를 확인한 B씨는 나머지 대여금 1억8000만원에서 선이자 명목으로 2400만원을 뺀 1억5600만원을 지급했다. 하지만 A씨의 유치원은 악화일로를 걸었고 B씨는 채무를 변제받을 길이 요원해졌다. 결국 B씨는 부동산을 경매에 부쳐 채무를 변제 받고자 했지만 법원에서 각하됐다.

26일 경매정보업체 부동산태인에 따르면 이처럼 유치원을 담보물로 삼았다가 경매 신청이 되지 않는 사례가 있어 입찰자들이 주의해야 할 것으로 보인다.

사립학교법 제22조 제2항과 시행령 제12조에 따르면 학교 교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산 중 교지·교사·체육장·실습시설·연구시설 등은 이를 매도하거나 담보로 제공할 수 없다고 규정하고 있다. 여기에 사립학교법 제51조에 따라 사립학교 경영자에게도 위 사항이 적용, 결국 B씨가 A씨의 유치원에 설정한 근저당권설정등기 자체가 무효인 것이다.

하지만 문제는 여기서 그치지 않고 엉뚱한 곳으로 불똥이 튀었다. 채권을 회수하지 못하게 된 B씨가 법무사 C씨와 등기소에게 책임을 묻고 손해배상청구소송에 나선 것이다. 자신은 교육기관이 근저당설정등기의 대상이 되지 못한다는 것을 알지 못했으니 사무를 진행한 C씨와 접수과정에서 실수를 한 등기소에게 책임이 있다는 것이 B씨의 주장이었다.

결국 이 사건은 재판에 부쳐졌고 법원은 B씨의 손을 들어줬다.

대법원 판결에 따르면 "법무사는 등기사무에 관한 한 전문적인 식견을 가진 사람으로서, 일반인이 등기업무를 법무사에게 위임하는 것은 그러한 전문가인 법무사에 대한 기대와 신뢰를 바탕으로 하는 것이기에 비록 실제 직무 내용이 서류작성과 신청대리에 그친다고 해도 의뢰인이 진정 의도하는 등기가 적정하게 진행되도록 설명 내지 조언을 해야 할 주의의무가 있다"고 밝혔다.

결국 이러한 주의의무를 위반하고 A씨의 유치원이 담보로 제공될 수 없다는 사실을 알지 못한 채 근저당설정등기를 진행함으로써 의뢰인인 B씨에게 손해를 입혔으므로 C씨가 B씨에게 손해를 배상하게 된 것이다.

등기소 또한 책임을 면치 못했다. 대법원은 해당 부동산이 등기부상 유치원으로 기재돼 있음에도 불구하고 소유자인 등기의무자가 유치원 경영자가 아니거나 부동산이 실제로 교육에 사용되지 않고 있는 등의 소명자료를 요구하지 않은 채 등기신청을 수리함으로써 등기관이 갖춰야 할 통상의 주의의무를 다하지 않은 과실이 있다고 판단했다.

C씨와 등기소는 이를 항고해 대법원으로 넘겼으나 대법원은 이를 모두 기각하고 최초 판결인 부산법원의 판결을 유지했다. 결국 B씨의 채권은 C씨와 등기소가 반씩 부담하게 됐다.

부동산태인 정대홍 팀장은 "위 사례에서 주의해서 봐야 할 부분은 학교법인이나 학교 경영자사 소유하고 있는 교육기관은 담보로 제공할 수 없다는 것"이라며 "앞으로 접하는 경매물건 중 유치원과 같은 교육기관이 있고 그 소유자가 학교법인이나 경영자라면 이는 경매진행 자체가 불가능한 물건이므로 피해야 한다"고 조언했다.