재건축 첫 단추도 서울시가 함께…"정비계획 수립 전 市 가이드라인 따라야"

사전공공기획·아파트 조성기준 등 아파트 정비사업의 일반 원칙 제시

정비계획 수립 시, 경관‧지형, 가구구조 변화, 보행·가로 활성화 방안 등 검토해야

대단위 아파트 밀집지역은 일대 지역 아우르는 입체적 지구단위계획으로 확대 수립

앞으로 정비사업의 계획을 수립할 때는 지역특성, 사회변화 등을 종합적으로 분석해, 반영해야 한다. 서울시는 정비사업 가이드라인인 '사전 공공기획'을 제시해, 정비계획 수립 단계부터 도시 전반의 경관과 역사 문화적 맥락에 맞는 도시계획을 세우도록 유도한다는 방침이다. 

시는 이러한 내용이 담긴 ‘도시‧건축 혁신안’을 12일 발표했다.

2030년까지 서울시내 56% 아파트(준공 30년 이상 경과)의 정비시기가 도래하는 점에 비춰, 지금이야 말로 서울의 도시‧건축을 근본적으로 혁신할 수 있는 마지막 골든타임이라는 게 시의 생각이다. 이에 따라 ‘도시‧건축 혁신을 위한 뉴 프로세스’를 실행한다. 도시계획 결정권자로서 서울시가 정비사업의 처음부터 끝까지 민간과 함께 고민하고 전문적인 지원을 하는 내용이 골자다.

 

 

먼저 시는 정비사업 초기단계인 ‘사전 공공기획’을 신설해 선제적인 정비사업 가이드라인을 제공한다.

‘사전 공공기획’은 정비계획 수립 전에 공공이 건축계획, 지역특성, 사회변화 등을 종합적으로 분석해 각 단지별로 전문적이고 선제적인 정비계획 가이드라인을 제시하는 것이다. 기존의 계획수립 과정에서 놓치기 쉬운 부분들을 폭넓게 고려함으로써 향후 예측가능성을 담보한 가운데 정비사업을 추진할 수 있도록 한다는 계획이다.

가이드라인은 용적률, 높이 같은 기존의 일반적 계획요소뿐 아니라, 경관‧지형, 1인 가구 증가 같은 가구구조의 변화, 보행‧가로 활성화 방안 등을 종합적으로 검토해 단지별 맞춤형으로 제시한다.

예컨대, 구릉지 일대에 위치한 아파트 단지의 경우 지형에 순응하는 건축물 배치를 원칙으로 하고 구릉지 경관을 고려해 건축물 높이에 차이를 둔다. 역세권 등 대중교통중심지에 위치한 아파트 단지는 상업‧업무‧주거가 결합되도록 하고, 생활가로변과 맞닿은 아파트는 저층부에 개방형 커뮤니티 시설을 배치하고 오픈 스페이스 등을 설치해 누구나 이용 가능한 '생활공유가로'로 조성한다.

이렇게 정비계획안 수립에 공공의 가이드가 반영되면 정비계획 결정이 이뤄지는 심의 단계 도시계획위원회 개최 횟수를 3회→1회로, 소요 기간을 절반 수준으로(20개월→10개월) 대폭 단축할 수 있을 것으로 기대된다.

아울러 ‘서울시 아파트 조성기준’을 새롭게 마련한다. 대단위 아파트 밀집지역의 경우 단지를 넘어서 일대 지역을 아우르는 입체적 지구단위계획으로 확대 수립한다.

‘서울시 아파트 조성기준’은 크게 세 가지 방향 아래 수립한다. 하나의 단지가 하나의 거대 블록(슈퍼블록)으로 조성됐던 것을 여러 개 중소블록으로 재구성해 중간중간에 보행로를 낸다. 또 보행로 주변 저층부에는 다양한 커뮤니티 공간을 집적해 ‘생활공유가로’로 조성한다. 역세권 등 대중교통중심지 주변 아파트는 상업‧업무‧주거가 어우러진 복합개발을 유도한다.

건축설계 단계에서는 현상설계를 통해 디자인혁신이 가능하도록 시의 전문가 조직이 밀착 지원하고, 1억~5억 현상설계 공모비용 전부와 공모안 선정을 위한 주민총회 비용의 일부도 지원한다.