서울시, '소규모재건축' 활성화…2종7층→2종 의무공공기여 없앤다

‘2종7층’ 일반주거지역 2종으로 용도상향시 의무공공기여 요건 없애

임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획 가능하도록 용적률 기준, 인센티브도 안내

6월 중 소규모재건축사업 희망 토지등소유자 대상 공모 통해 무료 사업성분석

[사진제공=게티이미지뱅크 ]

서울시가 소규모재건축사업을 활성화해 저층주거지 주거환경을 개선하고 주택공급을 확대하기 위해 ‘소규모재건축사업 업무처리기준’을 수립했다고 3일 밝혔다.

‘소규모재건축사업 업무처리기준’의 주요내용은 통합심의 대상 및 절차, 용도지역 변경기준, 용적률 기준 및 허용 용적률 인센티브 항목 등이다. ‘소규모재건축사업’은 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만이면서 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이어야 한다. 또한 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 주택단지가 대상이다.

우선, 2종 일반주거지역(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 의무공공기여 규정을 없애 사업성을 높인다. 입지 기준(2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보·차도로 구분된 2차로 이상 도로와 접할 것)만 충족하면 시 통합심의를 거쳐 용도지역 상향이 가능하다.

기존에도 일정 요건을 충족하는 경우 통합심의를 거쳐 층수규제 완화를 위한 용도지역 상향이 가능했다. 그러나 용도지역 상향시 일정 비율을 의무공공기여로 제공해야 하는 규정 때문에 사업성이 떨어진다는 지적이 있었다.

 [자료제공=서울시]]

시는 7층 높이제한을 받고 있는 2종 일반주거지역에 입지한 660개 단지 중 약 150개(23%)단지가 2종 일반주거지역으로 용도지역 상향이 가능할 것으로 예측하고 있다. 이번 규제 완화로 사업성이 높아지면 소규모재건축사업이 보다 활성화될 것으로 전망된다.

주민과 민간사업자가 용도지역 변경과 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 계획이 가능하도록 용적률 기준도 담았다. 예컨대, 제2종일반주거(7층 이하)에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 경우 기준용적률 190%(허용용적률 200%)를 적용받는다. 임대주택을 추가로 건설할 경우 용적률의 상한인 250%까지 계획이 가능해진다.

‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에서는 임대주택 건설을 통해 용적률 상한까지 건축할 수 있도록 하고 있지만, 제2종일반주거지역(7층 이하)에서는 층수제한 등으로 용적률의 상한까지 건축이 어려운 실정이었다. 현재까지 용적률 인센티브를 받기 위해서 임대주택을 건설한 사례는 없다.

‘소규모재건축사업 업무처리기준’에선 기준 용적률에서 추가로 받을 수 있는 허용 용적률 인센티브 항목과 비율도 안내하고 있다. 친환경·녹색 건축물 활성화 등 서울시 주택정책 목표 달성을 위한 것으로, 최대 20% 이내로 용적률 인센티브를 받을 수 있다.

건축심의와 도시·군관리계획 관련 심의를 한 번에 받을 수 있는 ‘통합심의’ 대상은 용도지역을 변경하거나, 임대주택을 건설해 용적률 상한까지 건축하는 경우 등으로 명시했다.

서울시와 SH공사는 이번에 마련한 ‘소규모재건축사업 업무처리기준’을 기반으로 한 무료 사업성 분석도 추진한다. 사업을 추진하고자 하는 토지등소유자를 대상으로 개략적인 건축계획을 검토하고 사업성을 분석해준다. 주민들의 관심도를 높이고 사업을 활성화한다는 목표다. 6월 중 대상지 공모를 실시할 예정이다.

시는 소규모재건축사업 활성화를 위해 주택도시보증공사와 사업비 등 융자상품 개발을 위한 협의도 추진한다. 올해 1월 국회에 발의된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 일부개정법률안 개정과 연계해 조례개정도 추진할 예정이다.