​서울 아파트 '35층 룰' 풀린다…서울 스카이라인 변화 시작

층수 높아지면 건폐율 낮아지며 주거환경↑…"최근 서울시 종상향 통한 용적률 완화 움직임도 있어"

GS건설에서 68층 초고층 설계안을 제안받은 한강맨션 전경. [사진=신동근 기자]

 10년 가까이 적용돼 온 서울 아파트 35층 높이 규제가 해제된다. 그간 재건축 사업에 걸림돌로 작용한 '35층 룰'이 폐지되면서 서울 시내 재건축 사업에 보다 탄력이 붙을 전망이다. 사업지들은 층수를 높여 건폐율을 낮추는 동시에 단지를 지역 내 랜드마크화하려는 움직임을 보이고 있다. 

서울시는 ‘2040 서울도시기본계획’에 대한 심의를 마치고 올해 남은 기간 내에 확정·고시하겠다고 1일 밝혔다.
 
이번 계획에서는 서울 전역에 일률적으로 적용됐던 ‘35층 높이 기준’을 삭제한다. 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 층수를 결정해 다양한 스카이라인을 선보이게 된다. 
 
앞서 서울시는 신속통합기획을 추진 중인 대치동 미도아파트를 '35층 규제' 폐지 첫 수혜지로 지정했다. 미도아파트는 최고 50층으로 지어질 전망이다.
 

재건축 시공사가 서울시 층수 규제 완화를 전제로 혁신설계안을 제출한 곳에도 관심이 집중된다. 올해 초 GS건설은 한강맨션 재건축 시공자 선정 과정에서 조합에 68층짜리 초고층 설계안을 제안한 바 있다. 당초 한강맨션은 지상 최고 35층 설계로 적용해 사업시행인가를 받았지만 이번 층수 규제 해제로 68층짜리 혁신설계를 적용할지 주목된다. 

최근 35층으로 서울시 심의를 통과한 대치동 은마아파트도 35층이 아닌 49층으로 건물을 짓겠다는 의지를 내비치기도 했다.
 
정비사업지들이 층수를 높이려는 데에는 다양한 이유가 있다. 층수가 높아지면 건폐율이 낮아지고 조망이 좋아진다. 대지면적에서 건축물이 차지하는 비율인 건폐율이 낮아지면 건물 이외 나머지 공간에 녹지나 운동시설, 부대시설 등 주거 인프라가 많아지고 아파트 동 간 거리도 멀어져 조망권과 일조권 확보에 유리해 쾌적한 주거를 위한 주요 고려사항으로 통한다. 여기에 고층 아파트는 지역을 대표하는 랜드마크로 인식돼 가치 상승 기대감도 높아지게 된다. 
 
전문가들은 이번 심의 통과가 일반주거지역에 위치한 노후 아파트 단지들에 상당한 영향을 줄 것으로 전망했다.
 
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “최근 움직임을 보면 서울시는 정비사업 활성화를 위해 공공기여분을 받고 사업지를 종상향시켜 용적률을 높여주는 등 움직임을 보이고 있다”며 “이번 35층 규제 해제로 사업성이 좋아질 수 있다”고 말했다. 그는 수혜를 받을 지역으로는 주요 재건축 단지가 있는 여의도와 용산, 목동과 한강변을 꼽았다. 실제로 여의도에 위치한 시범아파트는 종상향을 통해 65층 아파트로 재건축을 추진 중이기도 하다.
 
이어 “층수가 높아지면 사업 진행 속도도 빨라질 것이고 주거 환경도 쾌적해진다”면서도 “다 최근 시장 침체와 함께 높이 지을수록 높아지는 공사비 등 고려할 점이 있어 이를 감내할 수 있는 일부 지역에서만 수혜를 받을 것”이라고 말했다.