내년 상반기까지 만기 앞둔 전세보증금 '300조'... 서울·아파트 '역전세 시한폭탄'

보증금 규모, 주택담보대출의 40% 넘어..."최악의 '역전세난' 대비 필요"

[그래프=직방]

내년 상반기까지 전세 기간이 만료되는 보증금이 300조원을 넘어서는 것으로 추산됐다. 전체 보증금의 70% 이상이 서울과 경기, 인천 등 수도권에 집중됐고, 서울에서는 강남 3구 비율이 압도적으로 높았다. 전세보증금 규모가 주택담보대출 규모의 40%를 넘어서는 만큼 미반환 리스크에 사전 대비책이 필요하다는 지적이 나온다.

19일 부동산 빅데이터업체 직방이 2021년 하반기~2022년 상반기 전세거래총액 조사를 통해 전세시장의 보증금 반환 규모를 분석한 결과 올해 하반기 계약이 만료되는 2021년 하반기 전국 주택전세거래총액은 149조800억원으로 나타났다. 전세계약 기간을 2년으로 간주해 분석한 결과다.
 
내년 상반기 계약이 만료되는 2022년 상반기 전세거래총액은 153조900억원이다. 이를 합하면 향후 1년간 전국의 전세계약이 만료되는 보증금 규모가 302조1700억원에 달한다. 2011년 실거래가 공개 이후 집계한 거래규모로는 최고다.
 
지역별로는 서울의 향후 1년 전세계약 만료 보증 총액이 118조6800억원으로 가장 많았고, 이어 경기도 98조9300억원, 인천 15조8200억원으로 나타났다. 수도권에서만 233조4300억원(77.3%)이 집중됐다.
 

수도권을 제외한 지방에서는 부산의 전세계약 만료 보증금 총액이 12조1700억원으로 유일하게 10조원을 넘어섰다. 이어 경남 7조7700억원, 울산 2조8000억원 등 부울경 권역이 22조7500억원(7.5%) 규모의 보증금 전세계약 만료를 앞두고 있다.
 
충청권은 대전 6조3200억원, 충남 5조5600억원, 충북 4조2100억원, 세종 2조7500억원으로 전체 18조8400억원(6.2%)으로 추정된다.
 
올해 하반기부터 내년 상반기 전세계약 만료 예상 보증금 총액 상위 시군구는 서울 강남3구와 강서구, 강동구가 최고치를 기록했다.
 
강남3구의 보증금 총액은 34조600억원으로 서울·경기·인천·부산을 제외하고 지방 단일 시도보다 더 규모가 컸다. 강남구가 13조2100억원으로 가장 많았고, 이어 송파구 11조6000억원, 서초구 9조2500억원 순이었다. 이 밖에 강서구(7조4700억원), 강동구(6조5500억원) 등도 높았다.

경기·인천에서는 성남시 분당구가 9조1700억원으로 가장 많았고, 이어 경기 화성시 6조5500억원, 경기 남양주시 5조7300억원, 경기 용인시 수지구 4조9100억원, 경기 부천시 4조5900억원 순으로 집계됐다.
 
지방은 전세계약만료 보증금 상위 지역이 충청권에 집중돼 있다. 대전 서구가 2조5200억원으로 가장 많았고, 대구 수성구 2조3800억원, 충남 천안시 서북구 2조2200억원, 대전 유성구 2조1100억원, 부산 해운대구 1조9700억원 순이다.
 
주택 유형별로는 아파트가 228조3800억원으로 전체 전세거래총액의 75.6%를 차지했다. 이어 연립다세대 33조4200억원(11.1%), 단독다가구 22조8100억원(7.5%), 오피스텔 17조5600억원(5.8%)으로 조사됐다.
 
직방 관계자는 "300조원에 달하는 전세보증금 총액은 올 1분기 기준 가계신용(1853조9000억원)의 16.3%, 주택담보대출(750조2000억원)의 40.3%에 달하는 규모로 추산된다"면서 "전세보증 총액이 1년간 일시에 모두 반환되지는 않겠지만 전국 아파트 전세가격이 2년 전에 비해 13.5%(직방RED 아파트 전세가격 지수 2023년 5월 기준) 하락한 상황을 고려하면 전세보증금 미반환 리스크가 커질 수 있는 만큼 임대인의 상환 능력을 살피는 등 대비가 필요하다"고 조언했다.