강남 재건축, 어디로 가나…<하> 재건축 대안을 찾아라

(아주경제 정수영 기자) 실타래처럼 엉킨 강남권 재건축사업 문제를 풀기 위해 정부와 지방자치단체 관계자들이 머리를 맞대고 있다. 하지만 현재 상황에서는 실마리를 찾기가 쉽지 않다.

다만 일부 전문가들은 서울시가 추진해온 용적률 상향조정, 종 상향 등의 정책이 원활히 이뤄져야 한다고 말한다. 또 민간택지 분양가상한제 폐지, 리모델링 활성화 등 남아 있는 규제도 풀어야 한다는 주장이 제기되고 있다.

재건축 사업을 하고 있는 조합원들도 무조건 임대주택 건설, 기부채납 등에 반발할 것이 아니라 정부나 지자체와 어느 정도 타협 할 필요도 있다는 의견도 나온다.

◆“임대 늘리려면 용적률 높여야”

우선 재건축 사업장에 대한 용적률 상향조정은 현재 가장 많이 이뤄지고 있는 부분이다. 정부가 법정상한선까지 높여주기로 하면서 사업계획을 변경, 공급규모를 늘리고 있는 사업장들이 대거 늘고 있다.

문제는 강남권이다. 강남권에서는 늘어나는 용적률 만큼 임대주택 비율을 늘리는 것이 사업성 향상에 큰 도움이 안된다는 주장이다. 오히려 임대주택 증가로 단지 이미지만 버린다는 것이다. 은마아파트가 대표적인 사례다. 강남구청 계획대로 추진할 경우 임대주택을 전체의 18%인 1008가구를 건설해야 해 사업성에 차질을 빚게 된다는 것이 추진위측 설명이다.

하지만 강남이라고 해서 임대아파트를 짓지 않으려는 것은 지역이기주의라는 질타가 나오고 있다. 이는 박원순 서울시장의 시정 방향과도 맞지 않아 향후 난관에 봉착할 수 있다는 지적이다.

2종에서 3종으로 종상향을 통한 용적률 확대도 하나의 대안이다. 현재 가락시영과 둔촌주공단지 등이 종상향을 추진하고 있다. 이 경우 주변 집값 상승, 다른 지역과의 형평성 논란에 싸일 수 있는 부분이다.

하지만 사업이 지지부진한 것은 오히려 더 문제가 될 수 있다고 경고하는 목소리가 높다. 도시정비 컨설팅업체 ‘예스하우스’ 전영진 대표는 “주택사업을 규제할수록 공급물량이 줄어 희소성은 높아지게 된다”며 “정부가 조합원들을 설득해서라도 용적률과 임대주택을 맞바꿔 사업이 원활히 이뤄질 수 있도록 해야 한다”고 강조했다.

◆“법 개정으로 리모델링 유도해야”

서울시 입장에서도 강남권 주택공급의 유일한 방법인 재건축사업이 계속 표류하도록 놔둘 순 없다. 조합원을 위해서가 아닌 서울시 입장에서도 취득세 등 세입이 줄고, 공급감소로 전셋값이나 집값이 더 뛰는 부작용을 낳을 수 있다.

실제로 주택산업연구원 분석결과 재건축사업이 위축되면 서울의 아파트값이 연간 8.5% 상승하는 것으로 조사됐다. 공급부족 현상이 나타나기 때문이다.

일부에서는 사업추진이 부진한 단지의 경우 리모델링쪽으로 유도할 필요가 있다고 말한다. 이를 위해서는 법 개정이 필수다. 분양가상한제 폐지도 하나의 대안으로 나오고 있다. 일반분양분에 대한 분양가상한제로 조합원들이 내야할 분담금이 늘어나 사업성이 결여된데 따른 것이다.

하지만 문제는 두 법안 모두 국회에 계류된 상태로 올 연말까지 처리될지 여부도 불투명하다. 정기국회에 상정된 분양가상한제 폐지, 리모델링 규제 완화 등 정비사업 관련 법안들이 한미 FTA(자유무역협정)를 둘러싼 여야의 충돌과 관계부처의 이해 관계에 막혀 있기 때문이다.

이밖에도 강남권 투기과열지구 해제 등의 방법이 거론되고 있지만 실질적으로 이는 가계부채 증가, 투기세력 양산이란 지적에 이뤄질 가능성은 희박하다.