호찌민시 부동산 아파트 가치 세 배 상승...공급 절벽 현실화

수요 폭발 속 신규 공급 급감으로 시장 불균형 심화

호찌민시 투득시의 전경 [사진=베트남 통신사]

지난 10년 동안 호찌민시 중심부에서는 아파트 가격이 세 배 가까이 뛰어오른 가운데, 공급 부족과 수요 폭증이 동시에 심화되고 있다. 특히 중심지 확장과 외국 근로자 유입에 따른 수요가 늘어났지만 신규 공급이 크게 줄어들고 있는데, 엎친 데 덮친 격으로 아파트와 서비스 아파트 모두 공급 절벽이 가시화되는 추세다. 이러한 흐름 속에서 시장 전반에 구조적 불균형이 빠르게 고착되는 모양새다.

19일(현지 시각) 베트남 매체 VnExpress에 따르면, 전날 호찌민에서 열린 포럼에서 베트남 온라인 부동산 거래 플랫폼업체인 부동산(Batdongsan)의 응우옌 꾸옥 안부사장은 "지난 10년간 호찌민시 중심지의 부동산 가격이 전 세그먼트에서 상승세를 보였다"고 밝혔다. 아파트의 경우 ㎡ (제곱미터)당 2015년 3100만 동(약 173만원)에서 9200만 동으로 뛰어올라 평균 3배 상승한 것으로 나타났다. 심지어 단독주택의 상승률이 2.3~2.7배 수준이었던 점을 고려하면 아파트는 가격 상승세가 더욱 두드러진 셈이다.

3분기 기준으로 호찌민시 1군의 아파트 평균 가격은 제곱미터 당 4억1300만 동에 달했다. 2군은 3억1400만 동, 3군과 빈탄군은 1억1500만~1억8500만 동 수준이었다. 신규 분양가는 제곱미터당 2억~5억 동으로 형성되어 있으며 연평균 10~30%의 성장률을 보였다.

부동산 자료에 따르면 중심지 공급은 전체의 28%에 불과하지만 수요는 45%에 이르렀다. 응우옌 꾸옥 안 부사장은 "공급 부족과 수요 과잉이 기존 아파트 가격을 끌어올리는 주요 원인"이라고 설명했다. 또한 그는 "중심지의 높은 노동 밀도와 상업 인프라의 집중도, 교통 인프라의 발달이 부동산 가격을 꾸준히 떠받치고 있다"고 분석했다.

아울러 호찌민시의 투티엠 지역은 중심지 개념 확장의 대표 사례로 꼽힌다. 호찌민시 국제금융센터(IFC)가 조성될 예정인 투티엠은 최근 1년간 32~48%의 가격 상승률을 기록했다. 부동산은 이 지역의 아파트 가격이 제곱미터당 8000만~1억2000만 동으로 형성됐다고 전했다. 현재 투티엠과 남락지엣 지역이 호치민시 전체 신규 공급의 60% 이상을 차지하고 있으며 대부분이 제곱미터당 1억동을 넘는 고급 주택들로 구성된 상황이다.

한편, 거주자에게 호텔형 서비스를 제공하는 서비스 아파트 시장 역시 공급 부족이 전망된다. 글로벌 부동산 업체인 세빌스 베트남(Savills Vietnam)의 보고서에 따르면 2025년 3분기 기준 운영 중인 서비스 아파트 수는 약 8000개로 수년 만에 최저치를 기록할 것으로 전망이다. 그동안 많은 건물이 개·보수나 호텔 전환으로 임시 폐쇄되면서 신규 공급 확대는 쉽지 않은 상황이다.

세빌스 베트남의 닐 맥그리거 대표는 "외국 근로자 유입과 완화된 비자 정책, 팬데믹 이후의 경제 회복이 수요를 뒷받침하고 있다"고 분석했다. 아울러 "일본으로 시작해 한국, 중국에서 온 전문가들의 장기 거주 수요가 특히 두드러졌다"며 "FDI(외국인직접투자) 기업 임직원이 선호하는 B·C급 세그먼트의 점유율이 높게 나타났다"고 덧붙였다. 이어 세빌스 전문가들은 2027년까지 신규 프로젝트가 제한적일 것으로 내다봤으며 공급이 제한된 상황에서 임대료는 매년 완만한 상승세를 보일 것이라고 전망했다.