전세대란 속 싼 전세 찾기…근저당권 주의해야

아주경제 노경조 기자= #. 조금이라도 싼 전셋집을 찾던 김모(35)씨는 서울 상계동에서 전용 85㎡ 규모 1억7000만원대 전세 물건을 발견했다. 그러나 이사를 앞두고 걱정이 생겼다. 등기부등본을 보니 1억원 가량의 근저당이 설정돼 있는 것. 매매가가 2억5000만원 안팎인 상황에서 2년 뒤에 전세보증금을 온전히 돌려받을 수 있을지 걱정스럽다.

하루가 다르게 전셋값이 치솟으면서 싼 전세 물건 찾기가 '하늘의 별따기'다. 전문가들은 이런 때일수록 등기부등본의 근저당 설정내용을 면밀히 살펴야 한다고 조언했다.

전세난이 극심해지면서 특히 서민층을 중심으로 근저당이 설정된 값싼 전세에 들어가는 경우가 허다하다. 이 경우 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이 닥칠 수 있다.

임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 시 임차주택의 환가대금(경매 낙찰대금)에서 후순위권리자나 그 외 채권자 보다 우선 보증금을 변제받는다. 그러나 담보대출 등을 통한 근저당권 설정자 보다는 후순위가 된다.

따라서 근저당권과 전세가를 합한 금액이 해당 부동산 시세의 60~70% 를 넘지 않아야 안전한 것으로 간주된다. 이는 경매 시 낙찰가율을 고려한 수준이다.

최근 전국 경매시장 낙찰가율은 70%에 육박하며 4주 연속 상승세를 보였다. 물론 지역 및 물건별로 편차가 있고 경기에 따라 변동성이 크다는 위험이 있다.

경기도 평택에 사는 주부 장모씨는 "임대인의 집이 경매 진행 중인데 다수의 금융사들이 근저당권을 설정한 사실을 얼마 전에야 알았다"며 "이 지역 집값이 꾸준히 오르는 추세라고는 하지만 불안할 따름"이라고 말했다.

근저당권 말소와 관련해 얼굴을 붉히게 되는 경우도 있다. 전세 재계약을 앞두고 임대인에게 근저당권 말소 처리를 부탁했지만 임대인이 차일피일 미루면서 분쟁이 생기는 경우다. 전세난을 빌미로 한 계약 사기도 종종 발생한다.

정태희 부동산써브 팀장은 "근저당이 설정된 전세 물건은 저렴하지만 담보대출이 세입자의 보증금보다 선순위"라며 "경매 낙찰가에 따라 보증금을 온전히 돌려받지 못할 가능성도 있어 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 말했다.