<전문가 기고> 뉴타운 출구전략 ‘해제’가 능사는 아니다

조은상 부동산써브 부동산리서치팀 팀장

지난달 30일 서울시는 ‘6대 현장 공공지원 강화책’이라는 뉴타운 출구전략 후속대책을 내놓았다.

주요 내용은 △진로 결정 지원 △모범조합 투명협약 체결 및 금리인하 인센티브 △공공건축가 참여 △정비사업 닥터 및 사업관리자문단 파견 △상생토론회 개최 △조합운영 실태점검 △해제구역 대안사업 추진 등이다. 

하지만 뉴타운 출구전략이 발표된 작년 1월 30일 이후 21개월이 지난 시점에서 내놓은 후속대책치고는 신통치가 않다. 돌다리도 두들겨보고 건넌다고는 하지만 2년이 다 돼가도록 실태조사가 끝나지 않은데다 조합원이 사업주체인 민간사업에 공공의 역할을 더 강화하겠다고 하니 과연 맞는 답을 내놓은 것인가 싶다. 

뉴타운이라는 용어가 왜 등장했고 사람들이 뉴타운에 그토록 열광했던 이유가 무엇이었는지 생각해 보자. 뉴타운이 부동산투기에 악용되는 부작용을 낳긴 했어도 기본적으로 뉴타운의 취지는 ‘지역 간 생활격차 해소’에 있었다. 

강남이 아닌 곳에도 넓은 길과 쾌적한 공원을 만들고 교육환경을 개선해 주거환경 수준을 높이는 동시에 지역 균형 개발을 이루겠다는 목표가 있었던 것이다. 사람들은 그 취지에 공감했고 ‘이제 나도 좋은 동네에 살 수 있다’는 꿈을 꿨다. 

하지만 결과적으로 뉴타운은 그렇게 추진되지 못했다. 서울시는 개발 진행 여부와 관계없이 뉴타운 후보지를 선정하는데 급급했고 정치인들은 뉴타운 지정을 위해서 서울시에 줄을 섰다. 

사람들은 자신의 집이 뉴타운으로 지정되면 큰돈을 벌 수 있다고 착각했으며 뉴타운에 살려면 자기 집 외에 추가로 얼마나 비용을 부담해야 하는지는 신경 쓰지 않았다. 잘못된 것은 그 부분이다. 뉴타운이 잘못된 것이 아니다. 

하지만 최근 서울시의 뉴타운 출구전략을 보면 뉴타운의 본래 취지는 외면한 채 단순히 골치 아픈 ‘부동산’ 문제로만 치부(置簿)하는 것이 아닌가 하는 느낌이 강하게 든다. 그래서 ‘해제’라는 이름의 단 하나의 출구만을 개방해 사람들을 몰아가고 있다. ‘추진’보다는 ‘해제’에 무게중심이 심하게 기울어져 있고 ‘공공’이 하면 ‘민간’보다 무조건 낫고 옳다는 식의 다소 위험한 발상도 엿보인다. 

부동산 가격이 하락했으니 이제 뉴타운은 하지 않는 것이 맞을까? 그렇지 않다. ‘뉴타운’을 ‘지역 균형 개발’로 해석한다면 부동산 경기가 좋지 않은 지금도 계속 추진해야 하는 것이 옳다. 그렇다면 뉴타운 사업에서 서울시가 해야 할 역할은 민간이 하고 싶어도 할 수 없는 제도 개선이나 도로․철도 등 기반시설 설치 등이 빨리 이뤄질 수 있도록 행정적인 지원을 아끼지 않는 것이다. 

실태조사 결과 ‘추진’이 가능한 지역은 용적률 상향, 행정절차 단축 등 지금보다 훨씬 과감한 인센티브를 지급해 사업성을 높여줘야 한다. 공공건축가를 참여시키고, 사업관리자문단을 파견하고, 공공융자 금리를 인하하는 정도로는 턱없이 부족하다. 대신 인센티브를 받은 지역의 개발이익 일부를 사업 추진이 어려운 지역의 주거여건 개선을 위해 지원한다면 ‘지역 간 생활격차 해소’에도 도움을 줄 수 있을 것이다. 

박원순 서울시장의 생각처럼 뉴타운 내 모든 사람과 소통하고 주민의 뜻을 한곳으로 모으는 것은 시간도 오래 걸릴뿐더러 실현 가능성도 매우 낮은 ‘이상’에 가깝다. 재개발․재건축 등 도시정비사업은 사업 추진 속도가 사업성을 좌우하므로 더 이상 시간을 지체하는 것은 어느 누구에게도 도움이 되지 않는다. 박 시장의 임기가 8개월밖에 남지 않았다는 점을 감안하면 무조건 ‘안 된다’, ‘아니다’만 할 것이 아니라 ‘어떻게 해야 되는가’를 고민해야 할 때다.