상가 의무비율 폐지, 신통기획 재추진에... 탄력 받는 여의도 일대 재건축

서울시, 상가 의무비율 폐지...상업 지구 단지 수혜

1년 멈췄던 여의도 시범아파트, 재건축 속도

여의도 광장 아파트 전경 [사진=한승구 수습 기자]

여의도 일대 재건축이 탄력을 받고 있다. 서울시가 정비 사업 진행 시 비주거 시설 비중을 낮추겠다고 발표하면서다. 여기에 여의도 재건축 최대어 시범 단지가 최근 정비 구역으로 지정되며 인근 정비 사업에도 속도가 붙을 것이라는 전망이다. 

26일 정비업계에 따르면 서울 여의도동 광장아파트 1·2동 재건축 조합은 재건축 시 주택 비중을 최대 100%까지 높이는 방안을 검토 중이다.

상업 지구로 종상향된 광장아파트 단지는 연면적의 20%는 비주거 시설로 짓는 것이 원칙이지만, 지난달 5일 서울시가 공실 우려가 큰 상가 등 비주거용도 의무 설치 비율 완화 정책을 발표하면서 상황이 바뀌었다.  

서울시는 올해 상반기 조례를 개정해 상업지역 내 주거복합건축물의 비주거시설 의무 비율을 연면적 20% 이상에서 10% 이상으로 낮출 계획이라고 밝혔다. 또 일반·근린 상업지역에 임대주택이나 공공기숙사를 지을 때는 주상복합이 아니라 100% 아파트도 허용한다는 방침이다.

조합 관계자는 "현재 조합 내부에서는 상가 비율 10% 정도로 서울시와 사전 협의를 준비하고 있다"면서도 "상반기에 규제 철폐 조례안이 구체화되면 상황에 맞춰 주택 비율을 최대 100%까지 늘리는 것을 검토 중"이라고 말했다. 

대부분 상업지역, 준주거지역인 여의도 재건축 단지들은 사업 리스크이던 상가 미분양·공실 부담을 줄이게 되면서 재건축에 속도가 붙을 것이라는 기대가 나온다. 

여의도 삼부아파트와 공작아파트는 일반상업지역 내 재건축 단지의 상가 비율 관련 정비 계획 변경을 추진하기로 했다. 이외에 서울·수정·목화·한양·은하·진주·미성·삼익아파트도 상업지역 규제 완화 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다.

또 서울시가 준주거지역 내 비주거시설 의무 비율을 다음 달 최종 폐지하기로 하면서 3종 주거지역에서 준주거지역으로 종상향이 이뤄지는 여의도 장미·대교·화랑·시범아파트도 혜택을 받을 전망이다

1년 넘게 멈춰선 ‘신속통합기획 1호 사업지’ 여의도 시범아파트 재건축도 다시 시동을 걸면서 일대 재건축 사업에도 탄력을 받게 됐다. 당초 2023년 10월 서울시 심의를 통과했던 정비계획안에는 최고 65층, 2500가구 규모에 용적률 최대 400%를 인센티브로 주는 대신 공공기여시설로 이른바 ‘노(老)치원’으로 불리는 데이케어센터(주간돌봄센터)를 설치하라는 조건이 붙었다. 이를 두고 갈등을 빚어오다 시범아파트 측이 최종적으로 해당조건을 수용하기로 하면서 지난 13일 ‘여의도 시범아파트 재건축 정비구역·정비계획 결정 변경안’이 고시됐다. 

여의도동 공인중개사 A씨는 "시범아파트의 정비사업이 마침내 궤도에 오르게 됐다”며 "여의도 일대에 신통기획 적용 단지 위주로 움직임이 본격화할 것이라는 기대감이 퍼지고 있다"고 말했다. 

한편, 여의도 내 잇따른 재건축 호재에도 거래 가격 상승효과는 제한적일 것이라는 분석도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "최근 여의도 일대에 정비 사업 호재나 토지거래허가구역 지정 해제 등 시장 전반에 기대감이 있는 것은 사실"이라면서도 "강남권과 달리 학군 수요가 많은 지역이 아니어서 정비 사업 호재에도 평균적인 거래 가격의 상승폭은 크지 않을 것"이라고 내다봤다.