"용적률 사고 판다" 용적이양제 도입 추진에... 송파 풍납동 주택시장 기대감 '솔솔'

서울시, 하반기 용적이양제 도입..."풍납토성 인근 검토"

"용적이양제 과제 많이 남아... 세심한 제도 설계 필요"

[그래픽=아주경제]

"최근 용적이양제 기대효과를 문의하는 전화가 하루에도 수차례 와요. 주민들은 토지거래허가제 해제부터 최근 용적이양제까지 송파 지역에 호재가 잇달아 나오면서 풍납동 일대가 문화재 규제 지역이라는 인식에서 벗어날 것으로 기대 중입니다." (풍납토성 인근 공인중개사 A씨)

서울시가 올해 하반기 용적이양제 도입을 추진하면서 송파구 풍납토성 일대가 시장의 주목을 받고 있다. 문화재 개발로 개발이 막힌 주거지의 용적률을 사고팔 수 있을 것이라는 기대에서다. 

3일 업계에 따르면 서울시가 추진하는 서울형 용적이양제 우선 도입 지역으로 송파구 풍납토성 일대가 유력하게 거론되고 있다. 용적이양제는 문화재 보존 등 높이 규제로 인해 국토계획법상 허용된 용적률만큼 건물을 높이지 못하는 경우 못 쓴 용적률을 다른 정비사업 등에 팔 수 있도록 하는 제도다. 

서울시 관계자는 "풍납토성 인근은 문화재가 매립돼 굴착 자체가 불가능하다"며 "개발이 원천 차단돼 토지 이용 효율이 떨어지는 만큼 용적이양제 적용을 우선 검토 중"이라고 설명했다.

문화재 보존관리지역인 풍납토성 일대는 주택 시장에 대한 기대감이 낮은 편이다. 국민평형으로 통하는 전용면적 84㎡ 기준 풍납동 아파트 시세는 11억원대로 잠실과 인접한 입지 측면을 고려하면 상대적으로 낮다는 평가다. 문화재 경계 지점에서 100m 이내 건축물의 경우 양각(올려다본 각도) 기준 27도 이내의 높이로만 건축물을 지을 수 있기 때문이다. 특히 국가유산보호구역 100m 이내(서울 기준)에서 유산에 영향을 미치는 개발 행위를 하려면 국가유산청의 허가를 얻어야 해 정비 사업도 순탄치 않다. 

풍납동 현대아파트 인근 공인중개사 B씨는 "풍납동 일대가 문화재 관리 지역이라는 이미지 때문에 아파트 시세가 전반적으로 낮게 형성됐다"라며 "주민들 사이에서 용적이양제를 통해 문화재 보존 지역 인근 주거 단지의 가격도 오를 것이라고 기대한다"고 말했다.

서울시는 제도 도입 초기인 만큼 문화유산·공항 주변과 같이 장기적으로 규제 완화가 어려운 지역을 우선 대상으로 선정할 방침이다. 풍납동 외에도 북촌한옥마을(종로구 계동), 경복궁 주변(종로구 효자동), 김포공항 인근(강서구 방화동) 등이 첫 적용 후보지로 거론된다.

용적이양제가 정착되면 풍납토성 인근 주택 시장에 긍정적인 영향을 미칠 전망이다. 송승현 도시와경제 대표는"문화재 관리 지역 내 단지들이 최대로 활용하지 못한 용적률을 판매해서 자산 가치를 늘릴 수 있다"며 "용적률을 사들인 사업장의 경우 그만큼 건물을 높이 지을 수 있어 고밀도 개발이 가능해진다"고 말했다. 

반면, 용적이양제와 관련해 용적 교환 기준, 거래 지역 등 세부적인 기준이 아직 마련되지 않아 구체적인 정책안 제시가 선행돼야 한다는 지적도 나온다. 

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “용적이양제는 용적률 가치를 어떻게 판단할 것인지, 같은 지역과 용도끼리만 거래를 허용할 것인지 등 여러 과제가 남아있다"며 "뉴욕이나 도쿄 등 해외 사례를 충분히 연구하고 서울시의 일관적이고 세심한 제도 설계가 필요하다"고 설명했다.