국회 통과한 '프로젝트 리츠'… PF부실 대안 기대 속 실효성은 과제

리츠, 개발부터 임대 운영 단계까지 확장

사업비 부담 덜고 미분양·공실 해소 기대

양도세 이연제도·투명성 강화는 여전히 과제

[사진=연합뉴스]

프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지는 가운데 '프로젝트 리츠' 도입을 골자로 한 법안이 본회의를 통과하면서 부동산 개발 방식에 새로운 대안이 될 수 있다는 기대가 나온다. 반면 세제 혜택과 투명성 확보 등 후속 지원책은 여전히 부족하다는 지적과 함께 실효성을 높이기 위한 추가적인 대책이 필요하다는 목소리가 나온다. 

6일 관련업계에 따르면, 리츠가 직접 개발해 임대 운영 단계까지 이어질 수 있는 ‘프로젝트 리츠’ 도입 및 관련 규제 개선안이 포함된 '부동산투자회사법 개정안'이 지난 1일 국회 본회의를 통과했다. 

구체적으로는 프로젝트 리츠의 설립을 인가에서 신고로 간소화하고, 보고·공시의무 간소화, 주주공모 시기를 준공 후 2년 이내에서 영업인가 후 5년 이내로 변경하는 것이 주요 골자다. 

프로젝트 리츠는 평균 자기자본 비율이 높아 안전한 부동산 개발이 가능하다. 기존의 부동산 개발사업의 경우 프로젝트금융투자회사(PFV)의 자기 자본 비율이 낮고 사업비 대부분을 차입으로 조달해 안정적인 사업관리가 어렵다는 평가를 받아왔다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면, 지난 2021년부터 2023년까지 PFV의 자기자본 비율은 평균 3.15%인 반면, 개발리츠의 평균 자기자본 비율은 27.3%에 달한다.

리츠업계에서는 프로젝트리츠가 활성화되면 고금리에 따른 금융비용 부담과 부동산 경기 침체로 인한 사업장 부실 문제를 개선할 수 있다고 보고 있다. 

조준현 한국리츠협회 정책본부장은 "프로젝트 리츠는 자기자본비율이 높아 일반적인 PFV에 비해 상대적으로 자금부담이 적은 편"이라며 "개발단계에서는 신고제로 바뀌면서 기존에 인가를 받기 위한 6개월 이상 장기간 심사에 따른 시간과 비용도 줄일 수 있다"고 말했다. 

현재 국토부는 자본비율이 높은 시행사가 프로젝트 리츠에 참여하는 방안을 유도하기 위해 사업성이 높은 공공택지를 선택할 우선권을 부여하고, 세제혜택이나 용적률 상향 등 인센티브를 주는 방안을 검토하고 있다.

조준현 정책본부장은 "개발과 운영을 따로 하던 기존의 부동산 개발사업 방식과 달리 프로젝트리츠는 개발부터 임대 운영까지 할 계획으로 진행되기 때문에 초기 단계부터 미분양 리스크를 관리할 수 있다" 고 설명했다. 

다만 이번 법안의 실효성을 높이기 위해서는 정부의 후속 지원책이 필수라는 목소리가 나온다. 특히 토지 소유자들이 리츠에 현물출자하면 양도세를 출자 시점이 아니라 토지 처분 후에 세금을 내도록 하는 양도세 이연제도를 시급히 정비돼야 할 사안으로 리츠업계는 보고 있다. 

리츠업계 관계자는 “현재 부동산 소유자가 리츠에 자산을 출자하면 양도세를 부담해야 하지만, 실제로는 곧바로 현금이익이 발생하지 않아 여유자금이 없는 토지주는 현실적으로 출자하기 어렵다"며 “양도세 과세이연 등의 방식으로 토지주들이 리츠에 참여할 수 있도록 유인하는 정책이 필요하다”고 말했다.

일각에선 국내 리츠 대부분이 공시 의무가 낮은 사모 형태로 운영되면서 투명성 확보에 한계가 있다는 지적이 나온다. 지난 3월 기준 국내 운용 중인 리츠는 408개지만, 국내 증시에 상장된 공모 리츠는 24개에 불과하다. 이번 개정안에 담긴 공시·보고 의무 축소와 1인 주식 소유 한도(50%) 제한 완화 조치가 대주주의 전횡 가능성을 키우고 리츠의 투기적 운영 가능성을 열어두는 부작용으로 작용할 수 있다는 우려도 제기된다. 

이와 함께 수익을 우선으로 하는 리츠 구조상 공급된 일부 공공임대주택이 다른 유형 임대주택에 비해 임대료가 상대적으로 높을 수도 있다는 지적도 나온다. 

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "프로젝트 리츠를 유도하기 위한 과도한 인센티브는 부동산 가격 상승이나 재정 부담 등으로 전가될 수 있어 유의해야 한다"고 말했다.