[전문가기고] LH가 공공택지를 직접 시행하면

권대중 한성대학교 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수

지난 6월 19일 이재명 대통령은 국무회의에서 한국토지주택공사(LH)의 택지 공급시스템과 분양가상한제 등으로 인해 '로또 분양' 문제가 발생하고 공공이 개발한 공공택지를 이용해 민간이 개발이익을 사유화하고 있다고 지적하면서 택지 공급시스템의 근본적 개편에 대한 필요성을 강조했다.

현재 LH가 공공택지를 조성하고 활용하는 것은 '공공주택 특별법 제2조'에서 '서민의 주거 안정 및 주거수준 향상을 도모해 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다'고 규정하고 있기 때문이다. 그러나 지금까지 LH가 개발한 공공택지의 일부를 민간에 매각하게 되면서 공공택지의 공공성에 대한 문제가 제기돼왔다.

특히 LH가 매각한 공공택지는 건설사가 인허가를 받고 건물을 신축·분양하면서 최소한의 이익을 가져가는 구조에 공공택지는 분양가상한제가 적용되는 지역으로 분양 가격과 시세 차이가 발생하는 점을 이용해 수분양자가 전매를 통해 시세차익을 가져가는 구조로 돼 있다. 서민 주거 안정이라는 기능이 훼손되고 있다는 말이 나오는 이유다. 공공택지는 시세와 분양 가격 차이에 따라 전매금지 기간을 설정하고 있지만 큰 실효성을 보지 못하는 상황이다.

이러한 상황에서 정부는 LH가 조성한 택지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행한다는 내용을 담아 9월 7일 '주택공급 확대 방안'을 발표했다. 이번 정부의 주택 공급 대책은 주거에 대한 공공성을 강화하고 실거주 중심의 주거수요로 전환하겠다는 정부의 의지를 담았다고 보인다. 또한 이번 발표에서 LH 직접 시행은 LH 개혁위원회에서 결정될 것으로 보이나 방향성은 민간 중심의 시세차익 구조에서 벗어나 서민 주거 안정 등 공적인 기능이 강화될 것으로 기대된다는 측면에서 의의가 있다.

더욱이 건설업 불황기에는 민간사업자가 공급을 줄이거나 지연하거나 중단하는 등 지속적 공급에 차질을 빚고 있어 LH가 직접 시행하게 되면 이를 사전에 예방할 수 있고 공공이 주도하고 공공이 공급하는 지속 가능한 주택 공급 정책을 세울 수 있다.

또한 LH가 직접 시행하더라도 민간이 설계·시공을 전담하는 도급형 민간 참여 공공주택 사업방식을 원칙으로 채택해 공공주택에 대한 부정적 이미지를 개선할 것이라고 하나 얼마만큼 긍정적으로 이미지를 개선할 수 있을지는 LH의 구조개혁과 함께 얼마나 노력할 것인지는 미지수다.

LH가 시행사가 돼 도급형 민간 참여 공공주택사업을 추진하게 되면 이익은 LH가 가져가고 건설업계의 창의성과 기술력은 공공주택에 접목하는 구조로 국민은 현재의 민영주택과 동등한 수준의 고품질 공공주택을 향유할 수 있다고 한다. 도급형 구조로 인해 공공주택사업과 관련한 리스크는 LH가 부담하고 건설사는 설계, 시공 등에 대한 적정 이윤을 보장받게 되어 안정적인 수익 창출이 가능하다고 LH 관계자는 말한다.

문제는 LH가 공공택지를 직접 시행하게 되면 그동안 거론되고 있었던 부실 공사 문제와 LH의 재정적 문제 그리고 공공택지를 공공이 모두 시행하면 80% 이상 주택 공급을 담당하고 있는 민간 주택건설 부분이 침체할 수 있어 이에 대한 대비책도 세워야 할 것이다.

LH가 직접 시행하면 어렵게 공공이 택지를 개발하고 개발이익을 사유화하지 않고 공공이 공공성과 사회성을 내세워 가져온다는 것 그리고 이를 서민 주택 공급에 재투자해 서민 주거 안정에 도움이 된다는 것은 환영할 만한 일이다. 아무쪼록 LH 개혁위원회는 서민 주거 안정 등 본연의 역할을 위해 국민 눈높이에 맞는 개혁 방안을 마련해 주기 바란다.