"다주택자 대출 절반 제한"… 불붙은 베트남 부동산에 정부 급제동

분양률 90% 넘는데도 서민은 집 '그림의 떡'

정부, 2027년까지 대출 규제 착수

하노이와 호찌민시 아파트 값이 폭등하자 정부가 다주택 대출을 제한하고 저가 주택 공급을 의무화하며 과열된 시장에 제동을 걸고 있다. [사진=베트남 통신사]

하노이와 호찌민시의 아파트 가격이 올해 들어 폭등세를 이어가며 전년 대비 20% 이상 상승했다. 대도시 중심의 부동산 과열이 심화되자 정부가 다주택자 대출 한도를 대폭 축소하고 저가 상업용 주택 공급을 의무화하는 등 가격 억제 정책을 본격화했다.

8일(현지시각) 베트남 매체 청년 신문에 따르면 원마운트그룹이 발표한 2025년 3분기 부동산 시장 보고서에서 하노이의 평균 아파트 가격은 평당 8560만 동(약 465만 원)으로 전년 대비 23% 상승했다. 호찌민시 구도심은 평당 9540만 동(약 515만 원)으로 21% 상승했으며 신규 분양 단지는 평당 1억800만~1억3100만동(약 585만 원~710만 원)수준에 달하며 신규 공급의 절반 이상이 평당 1억 동(약 540만 원)을 초과했다. 일부 도심 부동산의 경우 평당 1억4000만 동(약 760만 원)부터 시작하며 실수요자의 접근성을 더욱 낮추고 있다.

하노이의 부동산 시장은 여전히 활기를 띠고 있다. 2025년 3분기 동안 8100세대의 신규 아파트가 공급됐다. 이는 전년 동기 대비 9% 감소했지만 2023~2025년 평균보다 높은 수준이다. 신규 공급은 동부와 서부 지역에 집중됐다. 흥옌성 반장 지역이 전체의 11%를 차지했고 루미에르 프라임 힐스(Lumière Prime Hills), 선 펠리자 스위트(Sun Feliza Suites), 케플러 랜드 머 라오(Kepler Land Mỗ Lao), 마스테리 트리니티 스퀘어(Masteri Trinity Square) 등 대규모 프로젝트가 시장을 주도했다. 서부 지역은 발달된 인프라와 넓은 토지 덕분에 전체 공급의 36%를 차지하며 여전히 핵심 공급지로 꼽힌다.

◆ 공급 폭발한 호찌민시... 중심지는 ‘정체’

한편 호찌민시는 행정 통합 이후 5500세대의 신규 공급으로 전년 대비 261% 증가하며 최근 3년 중 가장 높은 회복세를 기록했다. 이는 새로운 부동산 법령 시행으로 인한 공급 회복 효과가 가시화된 결과로 평가된다. 그러나 신규 물량의 60% 이상이 통합 전 빈즈엉성 지역에 집중돼 도심권 공급은 여전히 부족하다. 법적 절차 지연으로 도심 신규 프로젝트는 극히 제한적인 상황이다.

그럼에도 시장의 열기는 식지 않았다. 하노이의 분양률은 93% 호찌민시는 80%에 달했다. 하노이에서는 1만100건의 거래가 이루어져 전년 대비 6.3% 증가했고 호찌민시는 5300건으로 65.2% 늘었다. 분양 당일 완판되는 단지도 속출하며 실수요와 투자 수요 모두 여전히 활발하다.

쩐 민 띠엔 원마운트그룹 센터장은 “연소득 2억~13억 동(1000만원~7000만 원)의 중산층 가구가 70㎡ 아파트를 구매하기 위해 9~10년의 소득을 모아야 한다”며 “연소득 2억동 이하 가구는 주택을 구입하기 위해 35년 이상 저축해야 한다”고 분석했다. 그는 “도심 일부 부동산 분양가는 이미 평당 1억 동을 넘었지만 여전히 분양률은 80% 이상을 기록하고 있다”며 “대도시 부동산의 매력과 투자 심리가 견고함을 보여준다”고 말했다.

앞서 원마운트그룹은 올해 하노이의 신규 공급이 3만1000세대, 호찌민시는 2만8000세대에 이를 것으로 예상했다. 2026년에는 하노이 3만2000세대, 호찌민시 2만3000세대로 공급이 유지될 전망이다. 특히 빈즈엉성은 올해 남부 전체 공급의 65%를 차지하고 2026년에도 50% 수준을 유지할 것으로 보인다. 이 같은 흐름은 도시 외곽 확장(urban sprawl)을 가속화할 것으로 예측된다.

◆ 정부 ‘대출 절반 제한’ 가격 제동… 저가 주택 20% 의무화 추진

부동산 시장 과열이 심화되자 국토건설부는 대출과 공급 양쪽에서 규제책을 내놓았다. 현재 국토건설부는 부동산 가격 통제 및 관리 강화를 위한 결의안 초안을 마련하고 각 부처와 기관의 의견을 수렴 중이다. 결의안에는 다주택자 대출 한도 제한과 거래 투명성 강화를 위한 ‘부동산거래정보센터’ 설립이 포함돼 있다.

이 센터는 부동산 매매, 이전, 임대계약 등 모든 거래 과정을 디지털로 관리하고 기관 간 연계를 통해 거래 정보를 검증하는 허브 역할을 하게 된다. 대출 규제의 핵심은 주택 담보 대출 한도 제한이다. 두 번째 주택 구입을 위한 대출은 구입 계약금의 50% 이하로, 세 번째 이상 주택 구입 시에는 30% 이하로 제한된다. 이 정책은 결의안 발효 시점부터 2027년 3월까지 한시적으로 시행된다.

또한 ‘적정 가격 상업용 주택’ 공급을 확대하기 위한 방안도 함께 추진된다. 2026~2030년 동안 각 지방 인민위원회는 전체 상업용 주택 개발 계획의 최소 20%를 저가 상업용 주택으로 할당해야 한다. 이들 프로젝트는 입찰 없이 투자자를 직접 선정할 수 있고 토지 사용료는 공시지가를 기준으로 조정계수를 적용해 산정된다. 개발업자는 투자비의 최대 20%까지 수익을 얻을 수 있으며 사회주택 부지 할당 의무도 면제된다. 다만 분양 또는 임대매매로 구입한 주택은 제3자에게 양도할 수 없다.

국토건설부는 이번 결의안이 부동산 가격 조절과 투명한 거래 환경 구축을 위한 법적 기반을 마련하고 중산층과 저소득층의 주거 안정성을 확보하는 것을 목표로 한다고 설명했다. 또한 투기와 가격 조작을 억제하고 시장의 균형을 되찾는 것이 주요 목적이라고 밝혔다.

이전 국토건설부 보고서에서는 하노이의 평균 분양가가 평당 7000만~8000만동, 일부 고급 프로젝트는 평당 1억5000만~3억동에 달한 것으로 나타났다. 호치민시의 평균 분양가는 약 평당 7500만동이며 고급 아파트는 평당 1억5000만동 이상이다. 하노이의 타운하우스와 빌라 가격은 평당 1억~2억동, 중심부 고급 프로젝트는 3억동을 넘는다.

팜 민 찐 총리는 지난 5일 회의에서 “부동산 시장이 일부 회복됐지만 여전히 높은 가격과 공급 불균형 문제가 남아 있다”고 지적하며 “국가가 관리하는 상품과 서비스의 가격 안정성 유지와 함께 주택 및 토지 가격을 엄격히 관리할 것”을 지시했다.

띠엔 센터장은 “2025년 9개월 동안 하노이와 호치민시 모두에서 부동산 가격이 큰 폭으로 상승했지만 분양률은 평균 80% 이상을 기록했다”며 “2026년부터 공급이 회복되면 중기적으로 가격 안정화가 가능할 것”이라고 전망했다.