"강남불패 다시 입증"…10·15 이후 신고가 속출 등 강남3구 들끓는다

강남권 규제 집중으로 시장에선 "오히려 학습효과만 강화"

서울 남산에서 바라본 강남권 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

10·15 부동산 대책 이후 서울 전역의 매수 심리가 위축되며 거래량이 줄었지만, 강남3구(강남·서초·송파)는 정반대 흐름을 보이고 있다. 고가 아파트 중심으로 신고가가 잇따르면서 서울 아파트 가격 상승률을 끌어올리는 흐름이 나타나고 있다. '보유하면 오른다'는 학습효과가 이번에도 재확인되며 강남권 시장을 지지하고 있다는 평가가 나온다.

23일 부동산 업계에 따르면 지난 한 달 서울 아파트 거래 건수는 전반적으로 감소했지만, 신고가 기록은 대부분 강남3구에서 나타났다. 서초구 반포동 '반포 자이' 전용 132㎡는 지난 10월 29일 60억5000만원에 거래되며 최고가를 다시 썼다. 강남구 삼성동 '아이파크 삼성' 전용 195㎡도 10월 17일 98억원에 거래돼 신고가를 기록했다. 송파구 잠실·가락 일대에서도 대단지·역세권을 중심으로 가격 반등 사례가 잇따르고 있다.

업계에서는 이런 신고가 흐름은 단기 현상이 아니라 최근 규제에도 불구하고 가격 상승을 예상하는 수요자들이 강남3구로 몰려들며 나타난 것으로 분석하고 있다. 규제가 지속적으로 강화된 상황에서는 '똘똘한 한 채'를 매수해야 자산 가치를 유지할 수 있다는 심리로 현금 부자들이 강남권으로 몰려들었다는 분석이다.  

실제 부동산R114 자료에 따르면 2020년 11월부터 2025년 10월까지 최근 5년간 강남3구 아파트 가구당 평균 가격 상승률은 서초구 50%, 강남구 43%, 송파구 34%에 달했다. 같은 기간 서울 평균 상승률 31%를 크게 웃도는 수치다. 반대로 강북구·금천구·노원구 등 하위 5개 지역의 평균 상승률은 6.9%에 그쳐 지역 간 격차가 벌어지는 중이다.

특히 시장에서는 10·15 대책 전부터 이 지역으로 정부 규제가 집중돼 오면서 강남3구의 희소성을 강화됐고, 가격이 규제에도 불구하고 떨어지지 않으면서 '학습효과'가 나타난 것으로 보고 있다. 

이런 이유로 10·15 이후 거래량이 급감하는 비강남 지역과 달리 강남3구는 여전히 서울 거래량 대부분을 차지한 모습이다. 대출 금리 상승과 규제 확대가 나타나면서 '차라리 확실한 자산에 집중하자'는 똘똘한 한 채 심리가 강해진 것이다. 부동산R114에 따르면 지난달 강남3구 아파트 매매가 상승률은 서초구 1.13%, 송파구 1.30%, 강남구 1.58% 등을 기록했다. 

한국부동산원의 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 셋째 주(17일 기준) 서울의 주간 아파트 매매가격은 0.20%로 전주(0.17%) 대비 상승했는데, 특히 송파구(0.47%→0.53%)와 용산구(0.31%→0.38%)의 상승률이 서울 전체에서 각각 1위와 2위를 기록했고 ,서초구(0.20%→0.23%)와 강남구(0.13%→0.24%)도 오름폭을 확대했다. 

시장 일부에서는 이번 규제 역시 강남3구의 상승세를 꺾기 어렵다는 전망이 우세하다. 상급지 중심 수요 고착화가 확인된 가운데, 공급 확대가 단기간 현실화되기 어렵기 때문이다. 특히 서울 외곽 및 비강남권에서는 규제 이후 거래가 급감하고 가격 조정이 나타나면서 지역간 양극화도 더 심해져 시장의 강남권 관심만 키울 것으로 예상된다. 

강남구의 한 공인중개사 관계자는 "지난 수년간 서울 내 규제의 직접적인 대상은 대부분 강남3구였다"며 "학군과 교통망, 직장 접근성 등 이점 때문에 규제 후에도 가격이 반등하는 패턴이 반복된 것"이라고 설명했다. 이 관계자는 "결국에는 이런 흐름이 '규제할수록 오른다'는 인식을 주고 있다"고 덧붙였다.