[8·13 부동산대책] 상생임대인 특례 접고 20년 민간임대 키운다…임대시장 '개인→사업자' 재편

임대료 5% 제한한 1주택자 거주요건 면제 연말 종료

운영자금·주담대 예외 확대…보편형 공공임대도 신설

'전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'이 발표된 13일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 주택 단지 모습.[사진=연합뉴스]

정부가 상생임대주택 특례를 올해 말 종료하는 대신 리츠와 법인이 100가구 이상을 20년 넘게 운영하는 장기 민간임대를 확대한다. 개인 임대인의 자발적인 임대료 억제에 세제 혜택을 주던 방식에서 전문 사업자의 대규모·장기 공급을 지원하는 방향으로 임대정책의 무게중심이 옮겨가는 모습이다.

정부가 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’에 20년 이상 장기 운영하는 공공지원 민간임대 모델을 확대하는 내용이 담겼다. 임대사업자의 자금 조달을 지원하고 주택담보대출 규제의 예외 범위도 넓혀 민간 임대주택 공급을 유도하기 위한 조치다. 

이날 김윤덕 국토교통부 장관은 “20년 이상 운영되는 공공지원민간임대 모델을 도입하고 맞춤형 장기 모기지 상품을 출시해 장기 민간임대주택 공급도 촉진하겠다”고 밝혔다.

임대사업자에 대한 운영자금 지원과 주택담보대출 예외 사유도 확대하기로 했다. 이억원 금융위원장은 “이주비대출, 임대사업자 운영자금, 비아파트 사업자금 등 공급 단계별로 필요한 금융지원도 보강하겠다”고 말했다.

재정경제부는 이달 3일 공개한 ‘2026년 세제개편안’에서 상생임대주택 특례를 올해 12월 31일 종료하기로 했다. 상생임대주택 특례는 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 임대인이 일정 기간 임대를 유지하면 해당 주택을 처분할 때 1가구 1주택 비과세와 장기보유특별공제에 필요한 거주요건을 면제하는 제도다. 

정부는 전월세상한제 시행으로 계약갱신 때 임대료 인상률이 이미 5%로 제한된 만큼 별도의 세제 특례를 유지할 필요성이 낮아졌다고 판단했다. 집을 보유하고도 거주하지 않는 1주택자에게 과도한 혜택을 준다는 점도 종료 배경으로 꼽힌다.

이에 정부는 개인 임대인에 대한 세제 특례를 정리하는 대신, 장기간 안정적으로 운영되는 민간임대주택을 늘리기로 했다. 그 일환으로 임대사업자에 대한 자금 지원과 주택담보대출 예외 사유를 확대한다는 방침이다. 

공공 임대주택 공급 방식도 다양화한다. 정부는 소득과 자산 기준을 완화한 보편형 공공임대주택을 신설하고 청년을 대상으로 한 보편형 전세임대 제도를 도입한다.

공공분양 물량의 약 15%는 분양가를 장기간 나눠 내는 지분적립형과 주택 처분이익을 공공과 나누는 수익공유형으로 공급한다. 청년과 신혼부부가 자산과 소득 여건에 따라 임대와 분양 방식을 선택할 수 있도록 주거 사다리를 넓히겠다는 취지다.

이 같은 정책이 안착되면 개인 집주인의 재무 상황에 따라 임대주택이 매각되거나 보증금 반환에 차질이 생기는 위험을 줄일 수 있을 것으로 기대된다. 다만 개인 중심의 임대시장을 전문 사업자 중심으로 전환하기엔 상당한 시간이 걸리고 상생임대주택 특례 종료 이후 장기 민간임대 공급이 늦어질 경우 전환기에 임대료 인상을 억제할 유인이 약해질 수 있다는 우려가 나온다.