[中文] 首尔写字楼市场空置率激增 / 서울시내 '텅빈 사무실' 급증

江南大型写字楼10%为空房 出现短期“免收租费”合同

(记者 洪海燕 ) 首尔地区大型写字楼市场因办公室招租率低，而倍感焦虑。

江南圈、城市中心、汝矣岛等首尔主要写字楼密集地区空房率不断增加，并且租赁费也呈现下滑趋势。

最近为招租出现了1~2个月“免收招租金（rent free ）”合同

专家表示，今后写字楼的供应量还会增加，因此写字楼市场的低迷现象还会持续一段时间。

◇部分办公室连续6个月无人租用

不动产业界21日表示，超大型写字楼密集的江南德黑兰路一带最近租用者愈加减少。

每个写字楼都张贴招租广告，有的因为找不到租赁人而连续空了6个月。

建筑物外面，“招租”竖幅广告和导读广告版随处可见。

全球经济危机过后，随着企业缩小投资，减少了办公室需求，加上江南一带电视直销、不动产咨询等也不见了踪影。

新荣资产表示，今年1季度江南地区写字楼空房率为5.2%，较去年4季度4.9%相比提高了0.3个百分点。

江南写字楼空房率达5%为自1998~1999年发生外汇危机以后的首次。新荣资产今年2季度空房率高出1季度0.1~0.2个百分点。

都市中心地带也无一例外。今年1季度都心地区空房率为3.7%，为最近2年来的最高水平。

由此，首尔平均空房率今年1季度达4%，较发生全球金融危机前的2008年3季度1.3%高出2.7个百分点。

four seasons负责人郑成镇（音）表示，德黑兰路的面积9900㎡以上写字楼的实际空房率为10%以上，较1年前境况更加恶化。上述建筑物最少有2层空了至少6个月以上。

随着空置办公室的逐步增加，租赁费也出现了下滑趋势。

都心的P大厦去年年底租赁费3.3㎡为7.5万韩元，最近下滑至7.2万韩元；江南J大厦3.3㎡由8万韩元下滑至7.5万韩元，降幅达6.25%。

新荣资产调查的今年1季度首尔市内写字楼平均租赁费（传贳价）3.3㎡为546.7万韩元，较前一季度上升了0.9%，但上升幅度较前一季度有所减少。

新荣资产理事洪淳万表示，统计上的租费为建筑物所有人所期望的价格，实际上因找不到招租人将价格下调了5~10%。

随着空房时间长期化，最近江南部分地区房主干脆免收1~2个月月租，出现了“免收租金”合同。

郑成镇代表说明，因为急于招租，所以抛弃了1~2个月的租费。又因为建筑物的形象，大部分以非公开方式进行。

◇交易价出现下滑 担心供过于求

租赁市场的低迷导致建筑物价格逐步下滑。

江南大路旁边的商业街建筑物价格市况去年年底3.3㎡达1亿韩元，目前下滑至8500万韩元。

写字楼价格从3.3㎡2000万韩元下滑至1700~1800万韩元，降幅达10~15%。

问题是供应。像首尔在年内乙支路Center1（16.8万余㎡）、东国制钢办公楼乙支路“铁塔”（5.5万余㎡）、东大门区“smart flex”（8.5万余㎡）等大型写字楼将陆续入住。

在首都地区，今明两年供应量将激增178.5万余㎡和188.4万余㎡，2010年将增307.4万余㎡。

而且纛岛现代汽车办公楼、龙山国际业务地区、汝矣岛parc1及IFC、蚕室第二乐天全球、上岩洞标志塔大厦等正推进大规模写字楼建设，因此担心是否出现“供应过剩”。

新荣理事洪淳万表示，不仅首尔、板桥、广桥、松岛等向首都圈供应的建筑会不断增加，但是否超过需求还是未知数。随着空房率的增加，租赁费下滑也无可厚非。

建设产业战略研究所所长金善德（音）表示，虽然经济指标有所改善，但对景气的不确定性犹存，因此投资企业正犹豫不决。较激增的供应量来说，需求不断减少，写字楼市场的低迷将持续一段时间。
 

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