<4·1 부동산대책> 리모델링 수직증축 '문'은 열렸지만… "갈길 머네"

정부, 그동안의 반대 입장에서 급선회<br/>세부사항 결정된 것 없고 대상단지도 감소 가능성<br/>비싼 사업비 부담도 결림돌

아주경제 이명철 기자= 기존 아파트 꼭대기 층 위로 2~3개 층을 더 쌓아올리는 '수직증축' 리모델링. 갑론을박 끝에 정부가 '4.1 부동산 대책'을 통해 이를 허용키로 했다.

지은지 20년이 넘는 분당·일산 등 수도권 1기 신도시와 서울 양천구 목동 등 재건축 연한을 채우지 못한 노후 아파트가 밀집한 지역이 가장 큰 혜택을 받을 것으로 예상된다.

리모델링 수직증축은 리모델링 대상 단지 주민들의 염원이었다. 하지만 그동안 정부의 절대 불가 방침으로 추진에 어려움을 겪었다. 이번 정부의 입장 선회로 리모델링 시장도 탄력을 받을 것으로 기대된다.

그러나 이 과정에서 풀어야할 과제도 많아 즉각 리모델링 시장이 활성화될지는 미지수다. 주무부처인 국토교통부는 전문가들로 태스크포스(TF)를 구성하고 구체적 허용 범위를 올해 상반기 중 마련할 계획이다. 하지만 그동안 정부가 지적했던 안정성 등 문제가 해결된 것이 아닌데다 세부 추진사항도 결정된 것이 없어 쉽지만은 않을 것이라는 게 업계의 분석이다.

◆수직 증축 허용 여부 놓고 수년간 갑론을박

리모델링이란 건축물 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선 또는 증축으로 정의된다. 아예 건물을 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 기본 뼈대를 유지하기 때문에 건축 폐기물이나 탄소를 덜 발생시키는 친환경 사업으로도 불린다.

리모델링은 준공된지 15년 이상만 되면 노후화 정도가 심하지 않아도 추진이 가능해 사업절차가 까다로운 재건축의 대안으로도 각광받았다.

하지만 이 과정에서 재건축보다 떨어지는 사업성이 발목을 붙잡았다. 재건축은 가구수를 늘려 일반분양을 통해 공사비를 보전할 수 있지만, 가구수를 늘리지 못하는 리모델링은 주민들이 고스란히 공사비를 떠안아야만 했기 때문이다.

그래서 나온 대안이 리모델링 수직증축을 통한 가구수 증가와 일반분양이었다. 하지만 국토부는 "건물 안정성을 담보할 수 없다"며 지난 2011년 수직증축 불가 방안을 확정했다. 이후 반발이 계속되자 10% 가구수 증가를 당근으로 제시하기도 했다.

건설업계 전문가들 사이에서는 수직증축이 기술상으로 어려울 것 없다는 입장이었다. 대한건축학회 연구를 수행했던 이원호 광운대 건축공학과 교수는 "현재 적용 가능한 건축 공법을 활용하면 3개 층까지 수직증축을 해도 안정성에 전혀 문제가 없다"며 "수직증축을 통해 현재 라이프 스타일에 적합한 3베이 구조 설계를 적용할 수도 있다"고 주장했다.

이에 대해 국토부측은 안정성 외에도 자원 재활용과 재건축과의 형평성, 주거환경 및 기반시설에 미치는 영향 등을 고려해 반대 입장을 굽히지 않았다.

하지만 이번 4·1 부동산 대책으로 국토부는 기존의 입장을 완전히 뒤집었다. 국토부 고위 관계자는 "리모델링이 재건축보다 자원 활용 측면에서 더 효율적이고 건축 기술도 발달해 안정성 문제도 많이 극복됐다"며 "이주 수요에 따른 전세난 우려도 지방자치단체가 물량을 조절토록 해 큰 문제가 되지는 않을 것으로 판단했다"고 설명했다.

◆대상 단지 선정 및 사업성 제고 관건

우여곡절 끝에 시행을 앞둔 리모델링 수직증축이지만 넘어야할 산은 많다.

우선 구체적 시행방안이 마련되면 수직증축 대상이 크게 줄 수 있다는 우려가 나오고 있다. 정부는 수직증축 허용을 발표하면서 '안정성이 확보되는 범위 내'로 대상을 한정했다. 과거에도 정부는 수직증축에 대해 설계도면 등을 제대로 갖추지 않은 건축물은 안정성을 담보할 수 없다고 지적한 바 있다.

부동산114에 따르면 현재 서울·수도권에서 리모델링을 추진 중인 아파트 단지는 36곳 2만8000가구에 달한다. 하지만 정부의 판단에 따라 수직증축 대상 단지가 예상보다 크게 줄어들 가능성도 배제할 수 없다.

사업성이 나아질 것으로 기대되지만 어느 정도까지 공사비를 보전할 수 있을지도 의문이다. 리모델링 분야에서 많은 시공 경험을 갖고 있는 쌍용건설에 따르면 수직증축 시뮬레이션 결과 수도권 신도시 전용면적 85㎡ 1000가구 규모 아파트 단지를 수직증축으로 리모델링할 경우 일반분양으로 공사비의 25%를 충당할 수 있을 것으로 산출됐다. 가구당 공사비가 2억원이라면 1억5000만원까지 줄일 수 있다는 것이다.

하지만 수도권 1기 신도시 등의 고층 노후주택은 용적률 제한에 걸려 가구수를 10% 늘리기가 쉽지 않다. 수직증축 공사비가 수평증축보다 20% 가량 비싼 점도 걸림돌이다. 특히 정비사업에 대한 주민들의 기대가 크게 떨어진 상황에서 공사비를 조금 줄일 수 있다고 거액의 돈을 내놓을지도 확신할 수 없는 상태다.

곽창석 나비에셋 대표는 "리모델링 사업비가 재건축만큼 나올 수도 있어 수직증축 효과에는 한계가 있을 것"이라며 "사업비를 최대한 줄이고 수요자 맞춤형 시공을 해야 효과를 볼 수 있다"고 조언했다.

한편 리모델링 수직증축은 주택법을 개정해야 하는 국회 통과 사안이지만 법안 처리는 어렵지 않을 것으로 예측된다. 그동안 정치권에서 수직증축을 요구해왔지만 정부가 반대해오던 사안이기 때문이다. 야당인 박범계 민주통합당 의원은 2011년 리모델링 수직증축을 허용하는 주택법 개정안을 대표발의하기도 했다.