"살아보고 사세요"…'반전세' 정도로 생각하면 큰 코

계약 주최 시행사일 경우 부도율 높아

아주경제 정수영 기자= 미리 살아본 뒤 최종 계약 여부를 결정하는 '분양조건부 전세' 마케팅 기법이 미분양 아파트에 대세로 자리잡고 있다. 경기도 고양시 식사지구 미분양단지부터 시작된 이 제도는 이후 김포·용인시 미분양이 많은 지역으로 확산돼 시행되고 있다.

계약금 20~30% 정도만 내고 2~3년을 산 뒤 구매 여부를 최종 결정하는 방식이다. 입주자가 매입을 하지 않겠다고 결정한다면 계약기간이 끝난 뒤 회사가 환매를 하거나 다른 계약자를 알선해준다.

이름도 '애프터리빙제', '프리리빙제', '리스크프리제', '스마트리빙제' 등 다양하지만 실질적으로 계약 조건에는 큰 차이가 없다. 보통 준공 이전 단계에서 이 마케팅을 사용하는 미분양 아파트는 분양 계약을, 준공 후 미분양 단지는 등기를 원칙으로 한다.

고양시 일대에서는 식사동 일산자이에 이어 탄현동 두산위브더제니스가 이 조건을 내걸었다. 인천 송도국제도시에서도 송도글로벌캠퍼스 푸르지오가, 김포에서는 풍무동 자이아파트, 김포신도시 신한실크밸리3차 등이 비슷한 계약 조건을 제시했다.

최근에는 용인 성복자이와 성복힐스테이트도 계약금 20%만 내고 2년간 살 수 있는 '스마트리빙제'를 내놨다.

SH공사도 비슷한 기법을 써서 미분양 물량을 소진하는데 큰 덕을 봤다. 지난해 서울 은평뉴타운에 내놓은 '분양조건부 전세'로, 최대 4년간 전세로 살아본 뒤 위약금 없이 계약을 해지할 수 있는 조건이었다.

수요자 입장에서는 계약금만 내고 살 수 있다는 장점이 있다. 사실상 감가상각비 등을 내야 하는 경우도 '반전세' 정도에 해당돼 주변 전셋값보다 비싼 경우는 드물다.

그러나 이 마케팅은 건설사들이 단기 자금회전을 위해 내놓은 특단의 조치인 만큼 중도금 대출이 발생한다. 본인이 등기를 하고 중도금 대출을 받되 이자는 회사가 내는 방식이다.

또 단지에 따라 계약이 끝난 뒤 나올 때 조건없이 계약금 전액을 환불해주는 곳도 있지만, 과도한 감가상각비 등 실비를 요구할 수도 있다. 중도금 대출이자를 수요자가 부담해야 하는 경우도 있다.

또 건설사들이 이 조건을 제시한 사업장은 마이너스 프리미엄이 형성될 정도로 집값이 많이 떨어진 지역인데다 대부분 중대형 아파트다.

계약서상 주체가 시공사인지, 시행사인지 여부도 따져봐야 한다. 자금력이 부족한 시행사일 경우 부도율이 높아 계약조건을 이행하지 못할 수 있다. 이 경우 수요자는 어쩔 수 없이 울며겨자먹기로 집을 구입해야 한다.

김은경 대한생명 부동산전문위원은 "단순히 전세로 살고 나와야 한다는 생각보다 2~3년 후 매입 여부를 잘 판단해야 한다"며 "사전에 계약 사항을 꼼꼼히 따져보고 결정해야 한다"고 조언했다.