다주택자, 매입임대사업자 등록 꺼리는 까닭은

혜택 받기 어려운데…투기꾼 멍에까지

아주경제 정수영 기자= #1. 서울에 아파트 두 채를 보유하고 있는 직장인 강부자씨(48). 강씨는 약 2년 전 임대사업자 등록을 고민한 적이 있었다. 당시 정부가 민간 매입임대사업자에 대해 여러 가지 세제혜택을 주기로 했기 때문이다. 하지만 곧 포기했다. 그가 보유한 주택은 가격이 많이 떨어져 정부가 제안한 양도소득세 혜택을 기대하기 힘든 데다 5년간 임대해야 하는 조건도 부담스러웠기 때문이다.

#2. 수도권에 아파트 3채를 보유 중인 나임대씨(61)는 매달 받는 월세로 생활비를 충당하는 전형적인 임대사업자다. 하지만 그는 임대사업자 등록을 하지 않고 있다. 정부가 다주택자라는 이유로 언제 '투기꾼'이라는 올가미를 씌울지 모르기 때문이다. 나씨는 "집값이 떨어지고 전세시장이 불안하면 다주택자에 대한 인식이 그나마 낫지만, 집값이 조금이라도 오르면 투기꾼이니 뭐니 하며 각종 규제책을 내놓는다"고 불만을 나타냈다. 그는 "임대사업자로 등록하면 이 올가미에서 벗어날 수 없게 된다"며 정부 정책에 불신을 드러냈다.

정부가 임대주택의 체계적 관리와 공급량 확보를 위해 적극 유도하고 있는 민간 매입임대사업이 다주택자들의 참여 부족으로 활성화되지 못하고 있다. 특히 서울 등 수도권에서는 민간 매입임대사업 활성화를 위해 2011년 두 차례나 대책이 나왔지만 오히려 등록 가구수가 줄어들었다.

◆수도권 매입임대주택 가구수 줄어

22일 국토교통부와 부동산써브에 따르면 지난해 기준 전국 매입임대사업자 수는 총 4만5226명으로 1994년 집계 이후 가장 많다. 전년도인 2011년과 비교하면 1년새 5900명이나 늘었다.

그러나 사업자수 증가 속도에 비해 가구수 증가폭은 크지 않다. 2011년 27만4587가구에 이르던 전국 매입임대 가구수는 지난해 27만4708가구로 소폭 증가하는 데 그쳤다.

서울은 등록자수도 오히려 줄었다. 같은 기간 서울 매입임대사업자 수는 1만4797명에서 2580명이 줄어든 1만2217명이었다. 매입임대 가구수도 수도권은 2011년 13만 919가구에서 1만6209가구가 줄어든 11만4710가구를 기록했다.

전체 임대주택(다주택자 주택 포함) 중에서도 민간 매입임대주택 규모는 저조한 수준이다. 통계청에 따르면 2010년 기준 우리나라 임대주택 물량은 748만6000호다. 이 중 공공임대주택은 15% 수준인 97만7000호, 임대사업자로 등록한 주택은 3.5% 수준에 그친다. 나머지 약 80%를 임대사업자로 등록하지 않은 다주택자들의 주택이 책임지고 있다는 얘기다.

◆매입 임대주택사업자 혜택 더 늘려야

정부는 전월세난 안정화 대책으로 2011년 2월 11일과 8월 18일 두 차례에 걸쳐 매입 임대사업자에 대한 관련 규제를 대폭 완화했다. 2·11 대책에서는 양도세 중과를 완화하고 종부세 비과세 요건을 완화했다. 또 민간 준공후 미분양을 취득해 5년 이상 임대할 경우 취득세 최대 50% 감면, 취득 후 5년간 발생한 양도소득에 대한 양도세 50% 감면 혜택을 주기로 했다.

8·18 대책에서는 매입임대 세제지원 대상을 수도권 3호, 지방 1호에서 수도권·지방 구분 없이 1호 이상으로 완화했다. 또 매입 임대주택사업자가 거주하는 주택 1호에 대해서는 보유기간(3년 이상) 요건 충족 시 양도세 비과세, 재산세 감면(40㎡ 이하는 면제) 혜택을 주는 방안 등이 포함됐다.

하지만 5년 이상 임대해야 하는 의무조항을 지키지 못할 경우 재산세·취득세·종부세 등을 모두 토해내야 한다. 대상주택 규모나 임대의무기간은 부담이 될 수밖에 없다.

전문가들은 다주택자들을 임대시장에 끌어들이기 위해서는 규제가 더 완화돼야 한다고 보고 있다.

정부도 5년인 임대의무기간을 3년으로 낮추고 매입 임대사업용 주택 금액(수도권 6억원·지방 3억원 이하)과 규모(전용면적 149㎡ 이하)를 폐지하는 방안을 검토 중이다.

또 임대사업자 등록 시 발생하는 임대사업소득세도 낮춰줄 예정이다. 현재는 전세보증금이 3억원을 초과하는 경우 3억원을 초과하는 부분의 60% 이자상당액을 소득으로 간주해 세금을 물린다. 하지만 이를 6억원으로 올리는 방안이 유력하게 검토되고 있다.

무엇보다 다주택자에 대한 인식의 전환이 필요하다는 의견이 많다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "정부 정책에 대한 불신을 줄이기 위해서라도 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도 폐지가 이뤄져야 한다"고 강조했다.