<8·28 전월세 대책> "집값70%, 금리1.5% 제공"..8·28대책 이 모기지 뭐지?

취득세 최저 1%로 인하..수익·손익공유형 모기지 출시

아주경제 이명철 기자=정부가 내놓은 서민·중산층 주거안정을 위한 전월세 대책은 취득세 인하와 장기 모기지 확대 등 전세 수요를 매매로 유도하기 위한 방안이 핵심이다. 특히 야심차게 내놓은 수익·손익공유형 모기지는 저리 대출 후 시세차익이나 손실을 정부기관과 나눈다는 면에서 새로운 시도라는 평가다.

매물 부족에 시달리고 있는 전세 수요자를 위해서는 공공과 민간이 보유하고 있는 준공후 미분양을 활용한 임대주택 공급을 확대키로 했다.

월세의 소득공제 확대와 주거비를 지급하는 주택바우처가 실시되고 '깡통전세'(융자가 많아 전세 보증금도 돌려받지 못하는 주택)로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구된다.

◆전세난 해소, 매매시장 정상화가 필수

28일 국토교통부에 따르면 지난 1~7월 전셋값은 2.1% 상승해 최근 5년 평균(2.8%) 보다 상승폭이 낮았다. 하지만 취득세 추가 감면이 종료된 6월 말을 전후로 상승폭이 확대되고 있는 양상이다.

도태호 국토부 주택토지실장은 "최근 전세난은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가와 전세의 월세전환 현상에 따른 수급 불균형 심화 때문"이라고 분석했다.

이를 해소하기 위해 정부는 취득세 인하를 통한 거래절벽 해소에 나서기로 했다. 대책에 따르면 현행 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4% 적용되던 취득세가 인하된다. 6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%로 인하하고 다주택자 차등 세율을 폐지한다. 지방자치단체의 반발을 감안해 지방세수 감소액은 전액 보전키로 했다.

정부는 또 주택을 구매할 수요자를 위한 저리의 장기 주택모기지 공급을 확대한다. 주택금융공사의 장기·고정금리 분할상환 방식 모기지 공급을 올해 21조원에서 내년 24조원으로 3조원 늘리기로 했다. 소득공제 대상도 기준시가 3억원 이하에서 4억원 이하로 상향 조정된다.

국민주택기금의 근로자·서민 주택구입자금 대출금리는 현재 연 4%에서 2.8~3.6%로 낮아진다. 대상도 부부합산 연소득 4500만원 이하, 1억원 한도에서 6000만원(올해 한시), 2억원으로 각각 확대된다.

가장 눈에 띄는 것은 수익·손익 공유형 모기지의 도입이다.

수익공유형 모기지는 기금을 통해 집값 최대 70%를 1.5% 금리로 제공하고, 주택 매각 또는 만기 시 매각차익이 발생하면 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다. 시세차익을 노리지 않는 실수요자들에게 주택구입 기회를 제공하겠다는 취지다. 20년 원리금 균등분할 상환 방식으로 최대 2억원까지 지원된다.

집값의 최대 40%를 기금이 저리 모기지로 공급하는 손익공유형은 주택 구입자와 기금이 매각손익을 지분에 따라 공유하게 된다. 지분성격이어서 빚을 지지 않고 저렴한 가격에 집을 마련할 수 있다는 특징이 있다. 지분에 대한 임대료는 초기 5년 1%, 6년차부터 2%를 내며 20년 만기 후 일시상환하게 된다.

이런 두가지 방식은 시중 대출을 통해 집을 마련하거나 전월세보다 주거비용이 저렴하기 때문에 비싼 전셋값을 내는 수요자에게 충분히 매력있는 상품이 될 것으로 국토부는 기대했다. 다만 대상은 생애최초 주택구입자로 한정했다.

◆미분양 활용한 임대공급, 주택바우처 등 도입

임대주택 공급 확대와 임차인 보호 방안도 마련됐다.

임대공급 확대를 위해서는 당장 입주가 가능하지만 분양이 되지 않아 놀고 있는 준공후 미분양을 활용하는 데 주안점을 뒀다.

내년 상반기까지 LH의 준공후 미분양 2000여가구를 임대주택으로 활용하고 민간의 준공후 미분양 임대활용도 유도키로 했다. 민간에게는 대한주택보증이 임차인 보증금 반환을 보증하는 '전세보증금반환 보증' 및 대주보가 준공주택을 담보로 금융기관 대출 상환책임을 부담하는 '모기지보증' 방식을 도입해 분양대금의 50~80% 조달을 지원할 예정이다.

또 민간 임대사업자에게는 주택구입자금 지원 금리를 5%에서 2.7~3%로 인하하고, 대출한도도 6000만원에서 최대 1억5000만원까지 늘려줄 방침이다. 장기보유특별공제율을 현재 10년간 최대 30%에서 40%로 확대한다.

리츠가 준공후 미분양을 매입해 임대로 활용하는 방안도 추진하는 한편 4·1 대책에서 나온 준공공임대·토지임대부임대주택, 주택임대관리업 등을 조기 추진해 민간 임대시장을 활성화시킨다는 계획도 발표됐다.

◆소득공제한도 상향 등으로 전월세 부담 완화

월세 세입자의 공제율을 50%에서 60%로 올리고 소득공제한도를 연 300만원에서 500만원으로 올린 것은 일단 긍정적이지만 소득공제의 특성상 당장 실효성을 나타내기는 힘들 것이라는 분석이다. 선진국형 주거복지 제도인 주택바우처는 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행된다.

이밖에 깡통전세에 살고 있는 세입자의 보증금 확보를 위해 소액임차보증금의 우선변제 대상 보증금을 서울 기준 7500만원에서 9000만~1억원으로 상향한다. 계약 종료 후 보증금 미반환 시 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 9월 초 출시키로 했다.