[NNA] 한국 부동산 시장, 두드러진 '양극화'

사회적 격차 가속화 우려

[일본 주재원들이 다수 거주하고 있는 서울 용산구 이촌동의 아파트도 고급 물건으로 평가되고 있다. (사진=NNA)]

한국 부동산 시장에서 심각한 양극화 현상이 나타나고 있다. 고급주택이 밀집한 서울 강남의 아파트 거래가격은 역대 최고액을 경신하고 있는 가운데, 비교적 가격이 싼 지역은 한국은행의 금융긴축 등의 영향으로 계속해서 하락하고 있다. 다주택자에 대한 과세가 강화되고 있는 가운데, ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 뚜렷하게 나타나고 있는 것으로 보인다. 사회적 격차가 더욱 확대되는거 아니냐는 우려도 확산되고 있다.

 

국토교통부에 의하면, 서울 서초구 반포동에 위치한 아파트 ‘아크로리버파크’ 129㎡ 물건(19층)이 이달 23일, 역대 최고액인 68억원(약 7억 1000만엔)으로 거래됐다. 2016년에 입주가 시작된 아크로리버파크는 한강변에 위치한 인기지역으로, 주변 학군까지 좋아 부유층의 상징적인 아파트로 평가되고 있다.

 

2019년까지 약 30억원(129㎡)에 거래된 동 평형은 2020년 초저금리 시대를 맞아 지난해 6월에는 50억원대를 돌파했으며, 금리가 상승되고 있음에도 불구하고 올 3월에는 60억원대로 거래됐다. 70억원대를 넘는 것은 시간문제라는 전망이 우세하며, 몇년 후에는 100억원에 달할 것이라는 평가도 있다.

 

한국부동산원에 의하면, 서울시의 올해 1월~6월 20일까지 아파트 가격 변동률은 전년 동기 대비 -0.16%로, 지난해 정점을 찍고 마이너스로 전환됐다. 그러나 부유층이 밀집된 지역인 서초구(0.59% 상승)와 강남구(0.33% 상승)는 계속해서 상승하고 있는 실정이다.

 

■ 성북구 최대 하락

한편 ‘노도강’(노원, 도봉, 강북)으로 대표되는 서울 북부 지역은 하락 추세를 보이고 있다. 노도강 3구의 아파트 가격 변동률은 모두 약 0.5% 하락을 기록하고 있으며, 아파트 단지가 많은 성북구는 최대인 -0.85% 하락했다.

 

숫자로만 보면 하락폭이 별로 크지 않아 보이나, 시장에서는 매수세를 전혀 찾아볼 수 없는 상황이다. 정점인 지난해 가을보다 1억원 싸게 내놔도 매매되지 않는 등 숫자만으로 느낄 수 없는 거래절벽이 강하게 나타나고 있다.

 

지방에서는 세종시가 7.02% 대구시가 3.67%로 하락하고 있으며, 수도권광역급행철도(GTX) 신설 기대로 급등했던 동탄신도시가 위치한 경기도 화성시도 2.47% 하락했다. 국내 언론에 의하면, 10억원이 넘는 물건의 경우 정점보다 최대 5억원까지 하락한 곳도 있다고 한다.

 

■ 강화된 세제로 ‘다주택자’ 탈출

이처럼 양극화가 극심해진 요인으로는 정부의 세제가 크게 작용하고 있다. 문재인 전 정부 시절부터 부동산 가격을 잡기 위해 주택을 다수 보유하고 있는 ‘다주택자’에 대한 과세를 강화했다.

 

불투명한 부동산 시장 전망과 함께 세부담까지 가중되자, 다주택자들은 서울 교외나 지방 등 투자가치가 상대적으로 낮은 물건을 매각하고, 서울 핵심지역의 아파트 자산으로 집중하는 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.

 

■ 내년 주택담보대출 금리 9%?

금융긴축정책으로 젊은층들의 부동산 구매의욕이 현저하게 낮아지고 있는 것도 하나의 요인이다.

 

한국 정책금리는 지난해 8월까지 역대 최저인 0.5%였으나, 총 5회에 걸쳐 1.75%까지 금리가 인상됐다. 미국의 가파른 금리인상에 따라, 한국은행은 7월 금융통화위원회에서 0.5%에 이르는 큰 폭의 인상을 단행할 가능성도 시사하고 있다.

 

시중은행의 주택담보대출 금리는 현재 5~6% 수준이며, 신용도가 낮은 사람은 7%까지 부담해야 한다. 금리가 더욱 상승하는 내년에는 9%대 상품도 등장할 것으로 보인다.

 

가령 5억원을 9% 금리로 30년 상환(원리금균등상환)하게 되면, 매월 400만원을 부담해야 한다. 왠만한 사람이면 쉽게 주택구매에 나서기 어려운 상황이라고 할 수 있다. 고금리 하에서 수요가 침체되면, 투자가치가 낮은 물건은 더욱 하락할 가능성을 배제할 수 없다.

 

■ 윤석열 정부는 세금을 낮추고 공급확대에 나설 듯

윤석열 정부는 주택양도세 삭감을 통해 다주택자가 보유하고 있는 일부 물건이 시장에 나오도록 유도하고 있다. 이들 물건이 시장에 나오면, 공급이 늘어나 부동산 가격이 억제될 것으로 보고 있기 때문이다. 양도세가 줄어들게 되면, 다주택자의 ‘똘똘한 한 채’ 전략은 더욱 가속화될 것으로 보인다.

 

서울대 환경대학원 김경민 교수는 NNA에, “감세조치로 부담이 줄어들게 되면, 부유층은 서울 강남의 고급 아파트를 더욱 적극적으로 매입하려 하기 때문에, 부동산 양극화 현상은 한동안 지속될 가능성이 있다”고 전망했다.