[가로주택정비 활발]조합설립부터 입주까지 5년...수도권 곳곳서 미니재건축 인기

 

 

[사진=부천원종 LH참여형 가로주택정비사업(전-후), 인천석정 LH참여형 가로주택정비사업(전-후). LH]

# 경기 부천시에 위치한 원종지구는 불량 주택이 방치되고, 노후화돼 밤이면 걷기가 꺼려지는 낡은 동네였다. 도시가 슬럼화되는 것을 막기 위해 그동안 주민들이 수차례 정비사업을 추진했지만 복잡한 권리관계와 높은 분담금, 복잡한 행정절차로 사업은 번번히 무산됐다. 재개발이 영원히 불가능할 것 같았던 동네의 운명은 LH를 만나면서 180도 달라졌다.
 
LH는 2018년 부천원종지구 사업에 참여하면서 조합설립인가, 설계안 확정, 시공사 선정 및 사업시행계획 인가 등 행정절차를 2년 만에 마무리하고 2020년 착공을 시작했다. 주민들은 오는 10월 입주를 앞두고 있다. 재개발·재건축 등 대규모 정비사업의 대안으로 가로주택정비사업을 선택한 부천원종지구는 주민이 주도하고 공공이 지원해 소규모로 주거환경이 개선된 첫번째 성공사례로 기록됐다.

◇부천원종 5년, 인천석정 6년...새옷 빠르게 갈아입는 낡은 주택가 

14일 관련업계에 따르면 LH가 추진하고 있는 가로주택정비사업이 정비사업 절차 간소화, 건축규제 완화 등의 입소문을 얻으며 전국 곳곳에서 주민들의 호응을 얻고 있다.

LH는 부천원종을 비롯해 인천석정, 대구동인, 서울목동·면목, 대구방촌 등 전국 39개 지구에서 6803가구를 가로주택정비사업으로 공급할 예정이다.

시범지구로 선정된 부천원종은 LH참여형 가로주택정비사업으로 추진됐다. 경기 부천시 원종동 295-1번지 일원에 위치해있으며, 대지면적 4665㎡, 연면적 1만5408㎡ 규모다.

해당부지는 2018년 조합설립인가, 2019년 건축심의, 2020년 7월 사업시행인가, 2020년 12월 착공을 거쳐 오는 10월 준공을 앞두고 있다. 공공 인센티브를 부여받아 지하1층~지상13층 총 137가구(임대 28가구) 규모로 지어졌다.

내년 상반기 준공을 앞둔 인천석정도 공공인센티브를 부여받아 사업성이 높아진 사례다. 인천광역시 미추홀구 숭의동 85번지 일원에 위치한 가로주택정비사업지는 대지면적 7401㎡, 연면적 2만5584㎡ 규모에 지하3층~지상20층, 총 293가구(임대 108가구)가 공급된다.

LH는 2017년 조합설립인가, 2018년 건축심의, 2019년 사업시행계획인가, 2020년 착공을 거쳐 2023년 상반기 준공을 목표로 하고 있다. 통상 십수년이 걸리는 재개발 조합설립부터 입주까지 6년이 채 걸리지 않았다. 

◇가로주택 사업성 더 높아진다...소규모주택정비 관리제도 도입

도심 미니재개발로 불리는 가로주택정비사업은 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 기반시설 등에 따른 추가부담 없이 노후, 저층 주거지를 소규모로 정비하는 사업이다.

가로구역이란 도시계획도로 또는 6ｍ이상 도로 등으로 둘러싸인 지역으로, 가로구역을 통과하는 4ｍ(도시계획도로)초과 도로가 없는 지역을 의미한다.

사업시행구역 면적의 1만㎡ 미만(공공성 요건 충족 시 2만㎡)지역 내에 노후, 불량건축물이 전체의 3분의 2 이상이면 사업지로 선정 가능하다. 토지 등 소유자의 80%이상 및 토지면적 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 통해 조합 설립 후 조합원 과반수 동의를 얻어 LH와 공동시행이 가능하다.
 
LH가 정비사업에 참여하면 사업비 기금융자를 비롯해 용적률 상향(임대주택 20%이상 공급시) 인센티브가 제공된다. 또 LH는 이주비 대여, 전세보증금 지원 등 각종 이주대책을 지원하고 공공성 요건을 충족하면 사업시행 면적 확대, 분양가상한제 제외 등의 규제완화도 가능하다. 
 
특히 최근에는 정부의 '소규모주택정비 관리지역' 제도 도입을 통해 가로주택사업이 더 활성화 될 것으로 기대된다. 소규모주택정비 관리지역은 신축, 노후주택이 혼재된 10만㎡ 미만의 소규모 저층주거지역으로, 관리지역 내 노후 주택정비와 더불어 기반시설을 설치하는 정비방식이다.
 
관리지역 내에서 가로주택정비사업을 추진하는 경우 도로요건, 가로면적 관련 사업 기준이 완화 적용되고 1종, 2종 일반주거지의 경우 용도지역도 상향조정된다. 가령 기존에는 가로구역 사면이 6ｍ이상 도로로 둘러쌓인 구역만 사업지로 지정됐다면 관리지역에서는 도로폭이 기준치에 부합하지 않아도 심의를 통과하면 정비사업이 가능하다. 
 
아울러 기존 건축물 높이의 0.5~1배 수준인 인동간격 건축규제도 건축물 높이의 0.5배까지 완화된다. 또 공공이 참여하는 경우 연접한 사업구역을 통합해 한 번에 개발할 수 있으며, 관리계획이 수립된 소규모주택정비 관리지역의 경우는 도로, 주차장, 공원 등 기반시설 조성에 필요한 비용도 국비와 지방비로 지원받을 수 있다.
 
LH는 관리지역 지정 연계를 통해 기존 추진 중인 가로주택정비사업의 사업성을 개선한다는 방침이다. 특히 해당 지역 일대가 관리지역 후보지로 지정된 금천시흥2 지구는 추후 관리지역으로 지정될 시 가로구역 요건 완화 등의 인센티브 적용을 통해 사업성 개선이 가능하다.

박동선 LH 지역균형발전본부장은 "소규모 주택정비는 노후도 부족 및 열악한 입지여건 등으로 대규모 사업 추진이 어려운 지역에서도 가능한 사업"이라며 "소외된 지역 없이 해당 제도가 전국적으로 확대될 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다.