​[이슈분석] 강서구 빌라의 높은 전세가율…숨겨진 이유는?

공시가 상승하며 HUG 반환보증 금액↑

서울 남산에서 바라본 서울 주택가 모습 [사진=유대길 기자 [e-mail]]

강서·금천·양천구 등 서울 외곽지역의 연립 및 다세대주택(빌라) 전셋값이 매매가의 90%를 넘긴 가운데, 깡통전세에 대한 부담을 주택도시보증공사(HUG)가 지고 있다는 지적이 나왔다. 높아진 공시가격으로 인해 전세보증금반환보증(반환보증) 금액이 올랐기 때문이다.
 
31일 서울시가 서울주거포털(서울시 전월세 정보몽땅)을 통해 공개한 '전월세 시장지표'에 따르면 올해 2분기 연립·다세대 신규 전세계약의 전세가율은 평균 84.5%로 나타났다. 전체 25개 구 중 전세가율이 80% 넘는 자치구는 21개 구에 달했다.
 
전세가율이 90%를 넘은 곳은 강서·양천·금천구 등 3개 구였으며 80% 후반 지역도 있었다. 강서구 전세가율이 96.7%로 가장 높았고 금천구 92.8%, 양천구 92.6% 순이었다. 이들 지역은 최근 신축 빌라가 많이 들어선 지역이다.
 
매맷값보다 전셋값이 높은 빌라도 등장했다. 강서구 화곡동 해온캐슬(2019년 준공) 전용면적 27.02㎡는 지난 4월 7일 2억4500만원에 매매됐는데 6월 같은 면적대 2건이 3억원에 전세 계약이 체결됐다. 전셋값이 매매가격보다 5500만원가량 높았다.
 
강서구의 빌라 전문 공인중개업자는 “전세가율이 90% 넘는 빌라의 세입자는 오히려 깡통전세에서 안전하다고 생각한다”며 “몇 년간 공시가가 오르면서 반환보증 금액이 커졌고, 이에 전셋값도 키맞추기를 했다”고 말했다.
 
금천구의 공인중개업자도 “전세가율과 매매가가 큰 차이가 없는 곳은 반환보증 가입이 된 경우가 많다”며 “이자가 오르면서 월세 거래가 늘고 있지만, (비교적 전셋값이 저렴한) 빌라는 여전히 전세 문의가 있다”고 말했다.
 
반환보증 가입이 가능하니 보증금을 날릴 우려가 적고, 빌라는 여전히 아파트에 비해 전셋값이 저렴하기 때문에 매맷값에 육박하더라도 전세를 찾는 사람들이 있다는 것이다. 
 
HUG는 반환보증을 위한 빌라의 가격 기준으로 △주택 공시가격 150% △1년 이내 매매가격 △토지 공시지가와 건물 시가표준액 합의 150%를 순차적으로 적용한다. 이번 연도 전국 공동주택 공시가격 현실화율은 71.5%로 전년 70.2% 대비 1.3%p 올랐다. 단순하게 계산하면 시세의 107.25%까지 반환보증이 되는 것이다.
 
이주현 지지옥션 선임연구원은 “세입자가 전세보증금을 받고 나가야 하는데 집주인이 보증금을 마련하지 못해 경매에 나오는 빌라가 꽤 있다”며 “이때 주택가격이 보증금에 미치지 못해 대항력을 포기하는 경우가 있는데, 이런 사례는 대부분 HUG에서 나온다”고 말했다.
 
실제로 HUG의 사고금액은 역대 최고 수준이다. HUG에 따르면 반환보증 사고 금액(건수)은 지난달 872억원(421건)으로, 금액과 건수 모두 월간 기준으로 역대 최대·최다인 것으로 집계됐다.
 
올해 상반기(1∼6월) 기준으로는 3407억원이며, 지난해 상반기 2512억원과 하반기(7∼12월) 3278억원을 모두 넘어섰다. 반기 기준으로 역대 최대치다.

HUG 관계자는 “반환보증의 사고금액 증가 원인이 무엇인지 아직 확신할 수 없다”며 “9월쯤 나올 국토부의 전세 안정화 방안 등을 기다리고 있다”고 전했다.