서종대 주산연 대표 "엇박자 정책으론 집값 안정 불가능…도심 복합개발 속도내야"

서종대 주택산업연구원 대표는 서울 영등포구 여의도동 주택산업연구원에서 인터뷰를 진행하고 있다. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

"지금처럼 주택공급과 시장규제가 엇박자로 가게 되면 집값은 잡히기 어렵습니다. 부동산 안정 시그널을 주려면 PF대출 규제를 완화하고 건축비를 현실화해 사업자들이 공급 활성화할 수 있게 도와줘야 합니다."

서종대 주택산업연구원 대표는 최근 진행한 인터뷰에서 "정부가 발표한 8‧8 대책은 실제 공급되기까지 오래 걸릴 수밖에 없는 수도권 택지개발과 그린벨트 개발 등에 초점이 맞춰져 있는 탓에 공급 부족 우려를 잠재울 수 없었다"며 "비아파트 대책을 제외하고 아파트 공급대책은 최소 6~7년이 소요돼 2030년은 돼야 효과를 볼 수 있다"고 지적했다. 

앞서 정부는 주택공급 부족 우려 등으로 서울을 중심으로 집값이 급등하면서 정비사업 속도 및 비아파트 시장 활성화, 수도권 택지개발과 그린벨트 개발을 중심으로 한 ‘8·8 공급 대책’을 내놓은 바 있다. 

서종대 대표는 "시장에서 수요는 늘고 있는데 건축비 현실화, PF대출 규제 등 주택사업 여건은 꽉 막혀있다. 앞으로 2~3년간 아파트 건설 인허가를 활성화할 방법에 중점을 둔 대책이 나와야 한다”면서 “건설업계의 금융경색 문제를 풀기 위해 국토부와 금융당국이 긴밀한 협의 아래 PF 정상화 지원에 나서야 한다. 공급 필요성이 높은 수도권 지역 중심으로 브리지론이나 PF대출에 대해 공공기관이 보증을 과감히 해줄 필요가 있다"고 목소리를 높였다. 

특히 공공택지 개발보다는 시장 수요가 높은 '도심 주택공급'에 대해 청사진을 제시할 필요가 있다고 강조했다. 그는 "지금처럼 주거·업무기능이 분리된 도심은 구시대적 구조"라며 "여의도, 용산, 강남 등 이미 상업화된 도심 주거지역은 해당 지역 전체를 주상복합지역으로 용도를 과감히 바꿔줌으로써 도심복합개발을 해야 한다"고 제언했다. 

도심과 거리가 멀어 수요가 낮은 공공택지 개발보다는 도심지와 교통 중심지에 위치한 주거지역을 복합지역으로 개발하는 상업 업무 주거용 혼합개발이 직주근접성을 한층 높이는 등 국민 편익이 증가한다는 설명이다. 단순한 주상복합 개념이 아닌, 콤팩트한 복합도시로 탈바꿈해야 한다는 것이다. 

최근 화두가 되고 있는 생활형숙박시설(생숙) 용도변경 문제에 대해서도 서 대표는 유연한 관점을 적용해야 한다는 의견을 피력했다. 숙박업으로 등록하지 않거나 오피스텔로 용도변경하지 않은 생숙을 주거용으로 사용하면 내년부터 이행강제금을 부과받게 된다. 

서 대표는 "생숙은 2013년 도입된 이후 갑자기 2021년 투기수요를 억제한다는 정부 규제로 애꿎은 국민들만 피해를 입은 상황이다. 현 정부는 왜 전 정부의 잘못된 정책을 그대로 계승한 채 손을 놓고 있는지 모르겠다"고 비판하며 "과거 정책적 혼선이 있었던 만큼 이미 주거용으로 사용되고 있는 생숙 분양자들을 보호해주는 방안이 조속히 제시돼야 한다"고 말했다. 또 "단기주거 수요가 늘어나고 있는 만큼 불필요한 규제를 없애 다양한 주택유형을 인정해줘야 한다"고 덧붙였다. 

서 대표는 금융당국이 가계대출 증가 및 집값 급등을 우려하며 주택담보대출에 이어 전세자금대출까지 옥죄고 있는 점도 지적했다. 그는 "정작 ‘강남3구’ 등 고가 지역은 대출규제 영향을 덜 받는데 서민들에게만 불똥이 튄다. 무주택 젊은 세대 입장에서는 공급도 부족한데 대출도 안 되고, 집값은 하루가 다르게 올라가고 있다는 위기감만 증폭될 뿐"이라며 "이미 집값 상승세가 시작된 시점에서 대출규제를 강화한다고 수요가 줄어드는 데는 한계가 있고, 대출규제로 수요를 억압하려 하면 오히려 공급이 더 억제될 수 있어 공급활성화 대책과 불협화음을 내고 있다"고 비판했다. 

◈서종대 주택산업연구원 대표는?
△1960년 전남 순천 출생 △한양대학교 경제학 학사 △서울대학교 행정대학원 정책학 수료 △버밍엄대학교 대학원 경제개발정책 석사 △한양대학교 도시대학원 도시공학 박사 △건설교통부 신도시기획단 단장 △건설교통부 주택국 국장 △건설교통부 주거복지본부 본부장 △행복중심복합도시건설청 차장 △한국주택금융공사 사장 △제14대 한국감정원 원장 △주택산업연구원 대표