PF 부실 악순환 고리 끊는다...정부, PF 자기자본비율 상향 추진

자기자본비율 확대 유도 위해 토지 현물출자 방식 도입

현물출자의 경우 양도차익 과세·납부이연 적용

자기자본비율 높은 사업은 용적률 등 특례 부여

'책임 떠밀기' 건설사 책임 준공 제도 개선 추진

PF 사업장 현장. [사진=연합뉴스]

정부가 반복되는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제 예방을 위해 시행사의 자기자본비율 상향을 추진한다. 낮은 자기자본비율을 가지고 사업을 영위하는 현재 PF사업 구조가 우리나라 경제에 반복적으로 위기를 초래했다는 판단이다. 또 금융기관의 면밀한 사업성 분석을 유인하기 위해 책임준공제도를 합리화하고, 과도한 PF수수료 관행 개선을 추진한다. 이와 함께 우량 디벨로퍼를 육성하기 위해 공공택지 선 제공 등의 혜택을 제공하고, 정부가 평가제도를 도입해 인증체계를 마련한다.

정부는 14일 관계부처 합동으로 진행한 '경제장관회의'에서 이 같은 내용의 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다. 
 

자기자본비율 확충 위해 '현물출자' 도입...양도차익 과세·납부이연 적용

시행사가 적은 자기자본으로 무리하게 레버리지를 일으켜 사업을 진행하는 현재의 구조는 PF 사업의 고질적인 문제로 꼽혀왔다. 국내 시행사는 총사업비의 3~5%만 자기자본을 투입하고 나머지는 대출에 의존하는 형식으로 사업을 추진하다 보니 위기 시 충격이 크고 금융권·건설업계 등으로 파장이 전이되는 사태가 반복돼 왔다.

이에 정부는 PF 사업의 자기자본 비율 확대를 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입이 아닌, 토지주가 토지나 건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도한다는 방침이다. 예를 들어 현재 자기자본 3%와 브릿지론 27%, 본 PF 대출 70%로 자본구조가 조성된다면 현물 출자 시에는 자기자본이 30%까지 올라가게 된다. 이를 위해 PF 사업에 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용한다.

또 현물출자 방식 개발의 활성화를 위해 선도사업 후보지를 공모하고, 최종 후보지에 대해서는 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅을 진행할 계획이다. 신유형 장기임대주택 등 정책사업에 토지주가 현물 출자 시 한국토지주택공사(LH) 매입확약을 통해 사업성을 보완하고, 공공기관이 시행사·자산관리회사(AMC)로 참여한다. 

국토부 관계자는 "이를 통해 자기자본비율이 20∼40% 수준으로 상향되고 사업비 절감과 사업 안정성도 제고될 것으로 기대한다"고 말했다. 

인센티브 등을 통한 자본 확충도 지원한다. 먼저 높은 자기자본비율을 가진 시행사가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여한다. 자기자본비율이 높아 보증에 대한 리스크(위험)가 적은 사업장은 PF 보증료를 할인한다. 이와 함께 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여를 유도하기 위해 자회사 소유, 간접투자(펀드 등) 등 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위할 수 있는 방안도 마련할 계획이다. 
 

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. [사진=연합뉴스]
 

PF 대출 시 사업성 평가 강화...우량 디벨로퍼 육성 방안 마련도

부동산 PF 대출 시 사업성 평가를 강화하고 PF 시장 참여자의 건전성 유지를 위한 방안도 추진한다. 

PF 사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출을 할 수 있도록 PF 사업성 평가 기준절차를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관을 정부가 인정한다는 방침이다. 대출 시 평가기관 사업성 평가도 의무화한다. 

또한 금융사가 대출 시 위험을 완화하기 위해 시공사에 추가 신용보강을 요구하는 책임준공 제도도 개선한다. '책임준공 개선 TF'를 통해 내년 1분기까지 개선방안을 마련할 계획이다. PF 수수료 관행 문제도 내년 5월까지 TF를 운영해 개선방안을 도출하고, 시행할 예정이다.

이와 함께 PF 시장 투명성 강화를 위한 'PF 통합정보 시스템 구축'도 추진한다. PF 사업자별 재무 자료와 사업성에 대한 자료가 부족하다는 지적을 수용한 것이다.

정부는 단순 개발뿐 아니라 운영까지 가능한 디벨로퍼(부동산 개발업체)도 육성한다는 방침이다. 분양을 통한 이익 실현에 집중하고, 수분양자들은 운영 노하우 부족으로 공실 등 비효율적인 운영이 발생하고 있다는 판단이다. 이에 안정적 자기자본을 갖춘 리츠(REITs·부동산투자회사)에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적 개발과 운영을 도모할 계획이다. 

또 우수한 디벨로퍼가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 '시행실적 검증'을 통한 시행능력평가 제도를 도입한다. 시행 분야에 적합한 평가지표를 마련하고, 전문성을 갖춘 회사를 '시행능력 평가기관'으로 지정해 평가 결과를 공개할 계획이다. 우수 디벨로퍼 육성 방안은 내년 하반기 중 마련한다.