[통계로 보는 부동산] 지방 아파트 전세가율 치솟았지만...집값 하락에 깡통전세 '경고등'

지방 아파트, 전세가율 27개월래 최고치

가격 하락하는 매매 대신 전세 선택

높아진 전세가율에 깡통전세 주의

[사진=연합뉴스]

지방의 전세가율이 오름세를 보이면서 지난 3월 전국 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 27개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 통상 전세가율이 높아지면 갭투자 등 투자 수요로 전환되나 지방의 경우 시장 침체가 심화되면서 매수로 전환되기 어렵다는 분석이 나온다. 게다가 지방 주요 도시들은 전세가율이 80%에 근접하면서 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 우려마저 제기되고 있다. 

15일 분양평가 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원의 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)을 분석한 결과 올해 3월 전국 아파트 전세가율은 68.1%로 집계됐다. 이는 2022년 12월(68.2%) 이후 27개월 만에 가장 높은 수치다.

지역별로는 지방을 중심으로 증가세가 두드러졌다. 전북지역 전세가율이 79%로 가장 높았다. 충북(78.4%) 전남(78.3%) 경북(77.9%) 충남(77.0%) 경남(76.9%) 강원(76.8%) 등이 뒤를 이었다. 주요 광역시도 울산(73.2%) 대전(70.9%) 대구(68.9%) 등이 전국 평균을 상회했다. 반면 서울은 53.9%로, 비수도권 지역보다 전세가율이 현저히 낮았다.

일반적으로 전세가율은 부동산 시장의 매매 가격 반등을 예측하는 선행 지표로 불린다. 전세가율이 높아지면 세입자는 세 부담이 커지는 한편, 매매와의 가격 차가 줄면서 갭투자 등 매매 전환 심리가 높아진다. 

그러나 지방 부동산 시장이 활력을 잃으면서 높은 전세가율에도 갭투자 등 매매 수요로 전환될 가능성은 적다는 평가다. 지방의 집값이 하락하면서 매매보다 전세를 선택하려는 경향이 나타나고 있기 때문이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "지방은 매매가격이 하락하면서 전세가격과의 격차가 줄었고, 집값 조정으로 인해 매매 수요가 전세 수요로 전환되면서 전세가율이 상승했다"며 "향후 시장 기대치도 낮아 당분간 갭투자 수요도 늘어나기 어렵다"고 분석했다.

실제로 지방 부동산 시장은 기대치가 낮아지면서 매매가격이 전셋값보다 더 큰 폭으로 떨어지는 모습이 나타났다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기(1~3월) 동안 지방 아파트 전셋값은 0.09% 하락한 가운데 매매가 낙폭은 0.58%에 달했다. 

똘똘한 한 채 선호 현상으로 서울 강남권을 중심으로 아파트 가격이 오름세를 보이는 가운데 미분양이 쌓이고 있는 지방은 이 같은 흐름이 당분간 유지될 것이란 전망이다. 

송승현 대표는 "똘똘한 한 채 선호 현상에 따라 수요가 서울 핵심 지역에 집중되고 있다”며 "미분양 물량이 쌓인 지방은 거래 회전율이 매우 낮은 상황이어서 서울과 지방 간 전세가율 격차는 한동안 좁혀지기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

한편 지방의 높은 전세가율이 집값 하락세와 맞물리면서 깡통전세 등 주거 불안을 키울 수 있다는 지적이 제기된다. 통상적으로 전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 높다고 평가되는데, 최근 전북·충북 등 지방 주요 도시를 중심으로 전세가율이 80%에 근접한 것으로 나타나면서다. 

실제로 매매가보다 전셋값이 더 비싼 사례도 나타났다. 전북 전주시 부영2차 아파트 전용 59㎡는 지난달 말 1억800만원(6층)에 거래됐지만 같은 달 보증금 1억1500만원(9층)에 전세계약이 체결되며 매매가를 넘어섰다. 

업계 관계자는 "전세와 매매 간 가격차가 좁아지면 깡통전세 문제가 발생할 수 있다"며 "주택시장이 위축된 지방에서 전세가율이 높게 형성돼 있다는 점을 감안하면 보증부 월세로 전환하거나 전세보증금반환보증에 가입하는 등 안전장치를 마련할 필요가 있다"고 말했다.