3단계 스트레스 DSR 앞둔 주택시장, '막차 수요' 변수로

토허제 후폭풍에 가계대출 급증... 7월 3단계 DSR 시행

20일 가계부채 점검회의 열어 시행방안 발표 예정

[그래픽=아주경제]

지난 3월 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 주택 시장의 숨고르기가 이어지는 가운데 일부 지역을 중심으로 시장 회복 조짐이 나타나고 있다. 거래량은 줄었지만 신고가 거래가 계속 나타나고 있고, 대출을 활용해 주택 매수에 나서는 실수요자들도 늘어나는 모습이다. 이런 상황에서 수요자들의 매수 전략은 더욱 복잡해질 전망이다. 기준금리 인하 가능성, 조기 대선과 함께 오는 7월 시행되는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행이 부동산 시장 흐름의 주요 변수로 떠오르면서다. 

19일 금융권과 부동산 업계 등에 따르면 금융당국은 20일 가계부채 점검 회의를 열고 3단계 스트레스 DSR 시행 방안을 발표할 계획이다. 3단계 스트레스 DSR은 모든 금융권에서 가계대출 한도를 책정할 때 최대 1.5% 스트레스 금리를 적용하는 게 골자다. 
 
현재 연소득이 6000만원인 차주가 금융권에서 30년만기 변동금리(대출이자 4.0%·원리금 균등상환 가정)로 대출받을 경우 수도권 주담대 한도가 기존 2단계 기준에서는 최대 3억6400만원까지 가능했으나 3단계가 시행되면 3억5200만원으로 1200만원 줄어들 것으로 보인다. 

업계에서는 오는 7월 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 주담대 한도가 줄어 주택 구매 부담이 더욱 커지는 만큼 실수요자들이 규제 시행 전 움직일 것이라는 전망이 나온다.  

지난해에도 당초 7월 시행 예정이었던 2단계 스트레스 DSR 도입을 9월로 미루면서 가계대출이 폭증세를 나타낸 바 있다. 한도가 줄어들기 전 막차 수요가 일시에 몰리면서 가계대출 월간 증가폭이 6월 5조3415억원, 7월 7조1660억원에 이어 8월 역대 최고인 9조6259억원까지 치솟았다.

해당 기간 아파트 거래량도 5월 5304건에서 6월 7938건으로 49.6% 증가했고, 7월에는 9226건으로 연내 최고치를 기록했다. 8월에도 6534건으로 6000건대 거래량을 유지했다. 

이미 시장에서는 수요자들의 움직임이 여러 지표로 확인되고 있다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 이달 1~15일 기준 가계대출 잔액은 745조9827억원으로 4월 말 대비 2조8979억원 증가했다. 이런 추세가 계속될 경우 이달 총 가계대출 증가액은 5조8000억원에 달할 것으로 전망된다. 금리 인하와 토지거래허가구역 일시 해제, 대출 규제 완화 등으로 주택 거래가 늘어나면서 대출 규모가 크게 증가한 것으로 풀이된다.

실수요자들이 대출을 통해 내 집 마련에 나서면서 지난달 서울 주택 대출 비중도 확대됐다.

법원 등기정보광장 통계를 보면 4월 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔) 소유권이전등기 기준 거래 가액 대비 채권최고액 비율은 52.37%로 3월 50.31% 대비 2.06%포인트(p) 상승하며 3개월 연속 오름세를 기록했다. 채권최고액은 해당 비율이 높을수록 주택 매수 때 대출 비중이 늘어난 것을 의미한다. 

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "3단계 시행 전에 주택 매수에 나서는 것이 유리해 규제를 앞두고 움직이는 수요자들이 늘고 있다"며 "특히 향후 공급 부족 우려가 계속되고 있어 선호 지역을 중심으로 매수세가 이어질 것으로 보인다"고 말했다. 

일각에서는 다음달 대선 이후 불확실성이 대폭 해소되면서 국내 부동산 시장에 온기가 빠르게 확산할 수 있다는 분석도 나온다. 규제 시행 이후 일시적으로 매수 심리가 다시 위축되더라도 추가 기준금리 인하, 집값 상승 기대감 등이 확산하고 있어 서울 핵심지를 중심으로 매수세가 이어질 수 있다는 분석이다. 

송승현 도시와 경제 대표는 "강남권을 중심으로 수요자들이 선호하는 지역들은 아직 수요가 충분한 상황"이라며 "대선 이후 추가적인 금리 인하, 부동산 정책 등이 시장에 호재로 작용하면 이들 지역과 주변 지역까지 부동산 시장 온기가 퍼져나갈 가능성이 있다"고 말했다.