[머니테크] 알쏭달쏭 입주·분양권 매입, 알짜 팁과 주의 사항은

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

분양권과 입주권 매입은 공급 가뭄을 겪는 수도권 분양 시장에서 단비 역할을 할 수 있지만 일반 매매와 차이점도 뚜렷하기 때문에 보다 치밀한 거래가 요구된다. 매입 가능 여부와 적정 시세, 프리미엄 확인은 물론 초기 투입 자금과 세제, 매입 목적에 따른 신중한 결정에 나서야 한다는 설명이다.
 
22일 업계에 따르면 입주권은 정비사업에서 재개발·재건축 조합원이 향후 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 즉 전체 가격 측면에서 입주권은 조합원 분양가 가격으로 공급받기 때문에 일반 분양권보다 비교적 저렴할 때가 많다. 분양권보다 초기에 매입이 가능하기 때문에 향후 수익성이 상대적으로 높을 수 있다는 점도 강점이다.
 
단, 입주권은 분양권에 비해 감정평가 산정과 추가 분담금 영향으로 상대적으로 초기 투자비용을 부담해야 할 가능성이 높다. 초기 자금 부담이 크게 늘어날 수 있기 때문에 매입 시점과 향후 분담금 내역과 규모를 조합 등을 통해 확인하는 과정이 반드시 필요하다.
 
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “입주권은 프리미엄에 기존 감정평가 가격이 붙는 등 최초 거래 시 매입 비용이 상당히 크다는 것이 가장 큰 단점”이라며 “자금 사정에 따라 분양권을 노리는 편이 나을 수 있다”고 설명했다.

 
여기에 입주권은 사업 지연 우려 등 리스크가 분양권에 비해 크고, 공급 시점이 명확하지 않아 자칫 매입 시 유동성이 장기간 묶일 수 있다.

초기 투자 비용이 크더라도 비교적 저렴한 가격에 신축 아파트를 공급받고 싶거나 조합원이 소유한 특정 동·호수 물건을 선점할 필요가 있을 때, 장기적 관점에서 가치 상승을 원할 때 입주권 투자를 추천한다.
 
송승현 도시와경제 대표는 “입주권은 자금 측면에서 분양권보다 총 투입 비용은 낮아 수익성은 높을 수 있지만 사업 완료 시점까지 기간이 많이 남은 게 많고 추가 분담금 이슈 등도 있어 유동성 측면에서 리스크가 있다”고 말했다.
 
아울러 재개발과 재건축 조합의 사업 단계별로 조합원 지위 승계 가능 여부나 시점이 다르기 때문에 조합원 지위 승계가 가능한 물건인지를 반드시 확인해야 한다. 승계 가능한 물건으로 입주권 거래가 가능하더라도 매매 계약 시 조합원 지위 승계는 물론 중도금 지급 시점과 추가 분담금을 부담하는 주체 등을 특약 형태로 계약서에 기입하는 편이 좋다고 전문가는 조언한다. 
 
반면 분양권은 분양에 나선 아파트의 청약 또는 미분양 물량을 계약하거나 전매 등으로 취득해 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리다. 분양권은 사업이 어느 정도 진행된 시점에 분양이 이루어진다는 면에서 입주권에 비해 사업 지연 리스크는 낮다. 송 대표는 “분양권은 전체 자금이 입주권에 비해 많이 들지만 입주 시점이 가깝다 보니 비교적 투자나 실입주에 대한 예측 가능한 부분이 커 입주권에 비해 유리하다”고 지적했다.
 
입주권에 비해 상대적으로 초기 투자 비용이 적다는 장점도 있다. 윤 위원은 “일반 분양권은 프리미엄 가격에 더해 계약금 정도만 납부하면 일단은 매입에 크게 무리가 없다. 서울 마포 아파트 기준으로 입주권 60% 수준이면 계약이 가능하다”고 말했다.
 
따라서 총 투자금이 입주권에 비해 크더라도 초기 비용을 줄이고 싶거나 안정적인 투자 대상이 필요할 때 또는 재개발·재건축 절차 없이 실입주가 필요하다면 입주권보다는 분양권 투자를 고민할 필요가 있다.
 
아울러 분양권 매입 시 전매 여부와 실거주 요건 등을 상세히 따져볼 필요가 있다. 송 대표는 “지역별로 일부 분양권은 전매가 어렵고 실거주 요건들이 부과되는 지역도 있어 이런 부분은 리스크로 작용을 할 수 있다”며 “취득세도 다주택자는 준공 후 이전 등기하는 시점에 세금에 대한 부담이 커질 수 있다”고 설명했다
 
특히 미분양 물량이 많은 지역은 가격이 저렴해도 매입에는 주의가 필요하다. 윤 위원은 “수도권에서도 경기도는 지역별로 편차가 커 차등적으로 매입 순위를 잘 따져봐야 한다”고 강조했다.
 
아울러 분양권은 양도 계약서상 분양가와 프리미엄 중도금 납부액, 각종 세금 수수료에 대한 검토도 필수적이다. 윤 위원은 “최종적으로 실제 거래 금액과 실제 투자 금액이 워낙 크게 차이 나기 때문에 실제 투자하는 금액이 정확히 계산된 것인지 반드시 확인해야 한다”며 “이를 위해 사전에 일대 공인중개사와 가격을 상의하고, 이후에도 프리미엄이나 기타 권리, 비용 등에 대한 중복 체크가 필수적”이라고 강조했다.