"편법 증여·탈루 소득으로 강남 아파트 취득"…외국인 49명 '세무조사'

소득원 없는 외국인이 아버지로부터 아파트 취득권리를 무상으로 승계한 후 분양전환해 고가 아파트를 취득한 사례 [자료=국세청]

강남3구(강남·서초·송파) 등 수도권 고가 아파트를 중심으로 외국인의 국내 아파트 취득이 늘고 있는 가운데 편법 증여 자금으로 아파트를 취득하거나 실거주하지 않은 채 임대 소득을 제대로 신고하지 않은 외국인이 국세청의 세무조사 철퇴를 맞게 됐다. 

국세청은 국내 아파트를 취득·보유하는 과정에서 각종 편법을 이용해 정당한 세금을 회피한 외국인 탈세자 총 49명을 적발하고 세무조사를 실시한다고 7일 밝혔다. 

부동산 등기 자료에 따르면 외국인은 2022년부터 올해 4월까지 국내에서 총 2만6244채(거래금액 7조9730억원)의 아파트를 사들였다. 서울지역의 경우 강남3구와 마용성(마포·용산·성동)의 고가 아파트 비중이 높았고, 특히 강남3구의 경우 상당수는 실제 거주하지 않는 것으로 파악됐다. 

수도권 주택시장 과열을 우려한 정부는 해당 지역에 대한 강력한 대출규제 등을 시행하고 있지만 자국에서 자금 조달이 가능한 외국인에게는 국내의 각종 대출규제가 실질적으로 적용되지 않아 부동산 정책에 부정적 영향을 미칠 우려가 있다. 

이번에 적발된 외국인 중 16명도 자금추적이 어려운 해외계좌 등을 이용해 고가의  아파트 취득자금을 편법으로 증여 받은 것으로 드러났다. 이들은 부동산 취득 과정에서 외국인등록번호와 여권번호를 혼용할 수 있어 과세감시망을 피하기 용이하다는 점과 해외계좌에 대한 금융당국과 과세관청의 접근이 상대적으로 쉽지 않다는 점 등을 적극 이용했다. 

아울러 자금출처를 숨기기 위해 부동산 취득 시 자금조달계획서, 예금잔고증명 등 의무제출 서류를 허위로 기재하는 수법으로 취득자금이 본인 소유인 것처럼 위장하거나 부모가 취득자금과 취득 과정에서 발생하는 세금 전액을 대신 납부하는 '부모 찬스'를 이용한 경우도 있었다. 

외국인 신분을 이용해 사업소득을 빼돌린 20명도 국세청의 조사망에 포착됐다. 이들은 국내에서 탈루한 소득을 외국인이라는 신분을 활용하여 해외 소재 페이퍼컴퍼니와 계좌에 은닉하고, 이를 정상적인 해외 자금조달로 위장하는 수법으로 당국의 감시망을 피했다. 

또 일부는 해외 은닉자금을 다시 국내로 반입하는 과정에서 자금출처를 숨기기 위해 가상자산이나 불법 환치기를 이용한 것으로 드러났다.  조사대상 중에는 외국인이 갖는 사업적 이점을 이용해 국내 병원에 외국인 환자를 유치하는 업체를 운영하면서, 수십억원에 이르는 환자유치 수수료 수입을 제대로 신고하지 않은 경우도 있었다. 

고가의 아파트를 취득해 임대료를 받으면서 주택임대업을 등록하지 않고 관련 임대소득 신고를 누락한 13명의 외국인도 세무조사를 받는다. 이들은 임차 여부를 적극적으로 신고할 유인이 없는 외국계 법인의 국내 주재원 등을 대상으로 한남동, 강남 일대의 고가 아파트를 임대해 수천만원에서 수억원에 이르는 고액의 임대수익를 올렸다. 

이 과정에서 임차인이 전입신고를 제대로 하지 않거나, 외국인에 대한 소득·계좌 정보가 불명확해 감시에 소홀할 수 있다는 점을 이용해 임대소득을 제대로 신고하지 않은 것으로 확인됐다. 

또 '다주택자의 양도세, 취득세(지방세) 중과 등’을 회피하기 위해 허위 양도 계약을 체결, 1주택자로 위장하거나 비거주 외국인임에도 내국인(거주자)에게만 적용되는 주택임대 관련 세액 감면을 받기 위해 거주자로 위장해 수억원대의 세액을 감면받은  사례도 있었다. 

국세청은 이번 세무조사를 통해 외국인의 국내 아파트 취득·보유·양도 전 과정을 내국인과 동일하게 철저히 검증한다는 방침이다. 

특히 현재 외국인에게 국내 주택 보유와 관련하여 국가 간 상호주의 원칙에 반하는 과도한 혜택을 부여하고 있다는 인식에 따라 제도 개선도 추진한다. ‘1주택자 주택임대소득 특례’ 등 실수요자 보호 제도를 비거주 외국인에게 적용 배제하거나, 외국인에게 ‘세대원 전원을 등록하도록 의무화’해 외국인의 국내 주택 취득 현황을 세대별로 관리할 수 있도록 하는 방안 등이다.