[머니테크] 초강도 규제에 청약 판도도 대개편…기존 청약가입자 맞춤 전략은

청약예금·부금 가입자, 주택청약종합저축 전환해 선택지 넓혀야

서울 강남구에서 바라본 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

정부의 청약제도 개편 예고와 함께 '10·15 부동산 대책'으로 서울 전 지역과 경기 12곳이 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 민영 분양주택 청약 대기자들의 혼란도 확산하고 있다.

16일 업계에 따르면 정부는 이번 부동산 대책을 통해 규제 지역의 청약 재당첨 제한 기간을 최대 10년으로 강화했다. 투기적 청약을 차단하기 위해 일부 지역은 7년, 투기과열지구 등 고위험 지역은 10년간 재당첨이 어렵다. 

전문가들은 우선 이번 규제지역을 중심으로 청약 시장이 빠르게 실수요자 중심으로 재편될 가능성이 높다고 진단했다. 조정대상지역과 투기과열지구 등 규제지역의 경우, 2년 이상 해당 지역에 거주한 무주택자에게 우선공급 비율을 확대해 지역 내 실수요자의 청약 기회를 높일 것으로 전망되기 때문이다.

아울러 대출은 물론 전매에도 큰 제한이 걸리면서 투자 성격의 접근이 차단되고, 그로 인한 수요가 상당 부분 실수요로 재편될 것이라는 분석이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 "기존 투기과열지구 4개구 외에 이번에 신규 지정된 곳들의 청약 수요 감소로 분양 경쟁률이 크게 하락할 것"이라며 "경쟁률 급락에 따라 전체적인 당첨 커트라인도 다소 하락할 수 있기 때문에 실수요자에게는 오히려 기회가 될 수도 있다"고 평가했다.

규제지역에서는 공통적으로 국민·민영주택 등의 1순위 자격요건이 강화된다. 청약 신청을 위해 세대주일 것을 요구하고, 과거 5년 이내 당첨자의 세대 구성원이 아니어야 한다.

민영주택 가점제 적용비율도 크게 변화한다. 예를 들어 비규제지역은 85㎡ 초과 주택 청약 시 추첨제 물량이 100%다. 그러나 투기과열지구의 경우 85㎡ 초과 주택의 추첨제 물량은 20%로 줄어든다. 가점제로 80%를 선정하도록 되어있기 때문이다.

박 대표는 "세대원 청약자를 배제하다 보니까, 새로 규제지역으로 지정된 곳은 경쟁률이 절반으로 감소하는 곳도 있을 것"이라며 "원래 가점이 낮은 실수요자들은 추첨제로 넘어가야 되는데 85㎡ 초과 주택 등의 경우 추첨제 물량이 줄기 때문에 실경쟁률은 높아질 수 있어 면밀한 판단이 필요하다"고 강조했다.

한편 9·7 대책으로 3기 신도시 분양에서 민간 공급이 줄어들고, 공공분양이 늘면서 민간 분양 물량 대기자들의 당첨 가능성이 상대적으로 낮아질 가능성도 있다.
 
민간 건설사가 공공택지에서 분양하는 아파트의 경우, 월 납입 기준이 필요하지 않고 소득 및 자산기준 등 요건도 없지만, 공공분양은 요건이 상대적으로 더 까다롭기 때문이다.
 
이에 기존 청약예금·부금 가입자의 경우, 주택청약종합저축으로 전환하는 것이 필수적이다. 청약예금·부금은 민영주택만 청약할 수 있지만, 주택청약종합저축은 공공과 민영 모두 청약 가능하다. 공공분양 물량 비중이 확대될 가능성이 높은 만큼, 상대적으로 선택지를 넓힐 수 있는 청약 전략이 요구된다는 설명이다.
 
박 대표는 "공공분양에 청약할 수 있는 조건부터 우선 갖춰둘 필요가 있다. 청약예금·부금 가입자가 종합으로 전환하는 경우, 불이익도 거의 없다"며 "지난해부터 청약예금과 부금을 종합저축으로 바꿀 수 있도록 했고, 현재 전환 기간도 추가 연장됐기 때문에 필히 추천된다"고 설명했다. 
 
이어 "정책이 나올 때까지 기존의 저축 가입자나 종합저축 가입자도 월 납입 금액을 최대치까지 상향해두는 게 좋다"며 "아울러 기존에 민간 분양을 대비했던 수요자들의 자리가 상대적으로 줄어들 것이므로, 우선순위에 못 미치는 지역이라도 민간 분양이 있다면 청약에 우선 나서는 방법도 검토해야 한다"고 말했다.