[10·15 부동산대책] 서울 전 지역 '토허구역'…사상 유례없는 초고강도 3중 규제 칼질

서울 25개구 전체·경기 12개 지역, 규제 구역으로…"풍선효과 차단 가능"

 

이재명 정부의 세 번째 부동산 대책은 유례가 없는 초고강도의 종합 수요억제 정책으로 기록될 전망이다. 정부는 이번 대책을 통해 서울 25개 자치구 전역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정한 데 이어 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶는 극약처방에 나섰다. 실거주 외에는 투기적 수요를 일절 허용하지 않고, 그간 규제지역 지정의 대표적인 부작용으로 거론된 풍선효과가 발생할 시차도 두지 않겠다는 것이다.
 
15일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계 부처는 부동산 관계장관회의에서 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다. 강도 높은 대출 규제만 담겼던 6·27 대책과 달리 이번 정책은 서울 전역과 과천 등 경기 일부를 토허구역으로 지정하는 등 규제 지역의 전면적 확대에 방점이 찍혔다.
 
이번 대책으로 오는 20일부터 서울 25개구 전체와 △과천시 △광명시 △성남시 분당구 △성남시 수정구 △성남시 중원구 △수원시 영통구 △수원시 장안구 △수원시 팔달구 △안양시 동안구 △용인시 수지구 △의왕시 △하남시 등 경기 12개 지역이 토허구역으로 지정된다. 규제 대상은 토허구역 내 ‘아파트’와 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’이다.
 
이들 지역은 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구 내 규제도 적용받게 된다. 주택담보인정비율(LTV)이 무주택자 기준 40%로 제한되고 6개월 내 전입의무가 부과된다. 소유권이전 조건부 전세대출 금지, 다주택자 취득세 중과, 수도권 전매제한 3년 등도 적용된다.
 

서울시 전체가 토허구역으로 묶인 것은 1998년 서울에서 자연녹지 일부에 대한 토지거래허가제가 처음 적용된 이후 최초다. 이번 대책 전까지 서울에서 가장 광범위했던 토허구역 지정 사례는 올해 3월 강남·서초·송파·용산구 내 아파트 부지(면적 110.4㎢)에 대한 지정이었다.
 
결국 서울 전체 주택 거래를 당국이 직접 들여다보며 수요를 강하게 억누르고 그간 대책에서 반복됐던 규제 회피 시도를 미연에 차단하겠다는 복안으로 풀이된다. 토허구역으로 묶인 지역은 당국의 허가가 있어야 주택을 매매 또는 처분할 수 있다. 주택 취득 후 2년간 실거주 의무가 적용되기 때문에 전세를 낀 갭투자 자체도 원천 차단된다. 이를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 거래 자체가 취소된다.
 
김규철 국토부 주택토지실장은 “과거에는 단계적으로 확대하는 방식으로 대책을 발표했기 때문에 지정되지 않은 지역에 추가적인 풍선효과가 발생해 대책의 효과가 크게 나타날 수 없었던 한계가 있었다”며 “이번에는 풍선효과를 방지할 수 있도록 규제지역을 넓게 지정하면서 추가적으로 토지 거래허가구역을 같이 지정하기 때문에 ‘갭투자’를 통해 별도로 자금을 동원할 수 있는 수단을 근본적으로 막았다”고 강조했다.
 
초고강도 규제가 서울과 수도권 다수를 강타하면서 시장은 단기적으로는 관망세 속에 숨고르기를 이어갈 전망이다. 갭투자는 물론 갈아타기 1주택자도 사실상 차단될 것으로 예상되면서다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “기존 주택 매도는 물론 까다로운 허가 절차와 대출 제한으로 1주택자 갈아타기도 사실상 차단되는 효과가 있을 것”이라고 말했다.
 
다만 시장 영향 등을 고려할 때 종래와 비교하면 매우 이례적인 초강수라는 점에서 혼란과 반발도 거셀 전망이다. 당장 서울시가 이번 정부의 토허구역 서울 전역 확대에 “일방 통보”라며 비판하고 나섰다. 시는 이날 관련 입장을 통해 “서울 전역을 지정하면 부작용이 있다는 점을 건의했지만 강행 발표됐다”고 해명했다. 여당 내부에서도 토허구역 전역 확대와 관련해 의견이 엇갈리며 대책에 대한 우려가 제기된 것으로 알려졌다.