하나證, 10년 만의 선택…사옥 우선매수권 행사 여부에 리츠도 '들썩'

서울 영등포구 여의도에 위치한 하나증권 사옥 [사진=하나증권]

하나증권이 여의도 사옥 재매입 여부를 놓고 중대한 결정을 앞두고 있다. 10년 전 코람코자산신탁에 매각한 사옥의 우선매수청구권 행사 시점이 임박하면서 해당 빌딩을 기초자산으로 둔 코람코더원리츠의 주가가 리츠 시장에서 가장 뜨거운 관심을 받고 있다.

23일 한국거래소에 따르면 상장된 25개 리츠 가운데 코람코더원리츠의 올해 수익률(1월 1일~10월 22일)은 59.33%로 2위(23.25%)를 두 배 이상 앞서며 1위를 기록했다. 이 리츠는 여의도 하나증권빌딩을 단일 자산으로 보유하고 있다. 주가 상승은 하나증권의 매수선택권 행사 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

하나증권은 2015년 이 빌딩을 코람코자산신탁에 약 4300억원에 매각하면서 재매입 옵션을 포함한 계약을 체결했다. 2020년에도 우선권리를 한 차례 행사했으나 당시에는 직접 매수하지 않고 제3자를 지정해 코람코자산신탁이 매수하는 방식으로 처리했다. 그러나 이번에는 제3자 지정 방식이 불가능한 것으로 알려져, 하나증권의 매수 여부가 관심사로 부각되고 있다.

만약 하나증권이 매수선택권을 행사할 경우 자산 공개입찰 및 매각 절차가 진행된다. 매수가격은 입찰 시 가장 높은 가격을 제시한 우선협상대상자와 감정평가액 중 높은 금액으로 산정된다. 하나증권이 이 가격에 대해 매수 의사를 표시하지 않을 경우 권리는 소멸된다. 거래가 이루어지지 않더라도 코람코가 판단하기에 제시된 가격이 만족스러울 경우 하나증권이 아닌 곳에 매각을 진행할 수 있어 청산 가능성도 배제할 수 없다.

현재 코람코자산신탁은 자사 리츠 관리를 위한 자산관리회사(PM)로 세빌스를 선정했으며, 이 회사가 향후 매각 자문 역할도 수행할 것으로 예상된다.

최근 여의도 주요 거래 사례로는 △현대차증권빌딩(3.3㎡당 약 2900만원, 2025년 2분기) △미래에셋증권 여의도사옥(3.3㎡당 약 3150만원, 2024년 4분기) △신한금융투자타워(3.3㎡당 약 3020만원, 2022년 3분기) 등이 있다. 업계는 하나증권빌딩이 입지와 규모 측면에서 이들보다 우위에 있다고 평가한다. 하나증권 빌딩이 3.3㎡당 3200만 원으로 거래될 경우 리츠의 주당 순자산가치(NAV)는 8613원으로 현 주가 대비 약 30% 상승 여력을 갖는다. 만약 3.3㎡당 3500만원을 가정하면 주당 NAV는 1만원까지 높아진다.

하나증권빌딩의 가치는 최근 들어 다시한번 올랐다. 지난해 9월 서울시가 여의도 일대 용적률 기준 높인 여의도 금융중심지 지구단위계획 확정하면서다. 인근에서 재건축을 진행 중인 키움파이낸스빌딩은 지난 6월 1200% 용적률을 승인받았다. 현재 580% 용적률로 지어진 하나증권빌딩도 각종 친환경 디자인 등 조건을 만족하면 용적률을 1200%까지 상향 받을 수 있을 것으로 보인다.

증권업계 관계자는 “자산가치와 임대료가 꾸준히 오르고 있는 상황에서 여의도 대형 오피스 매물도 많지 않다”며 “하나증권이 이번에는 매수선택권을 행사할 가능성이 높다”고 말했다. 다만 그는 “최종 결정은 가격에 달렸다”고 덧붙였다.