"뛸 곳만 올랐다"…지난해 선도 단지들 27% 급등

선도단지 상승률 격차 더욱 확대…성동구 20% 오를 때 금천구 '마이너스'

서울 도심 전경. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

지난해 한강벨트 등 주요 랜드마크 단지들의 매매 가격이 1년 새 27%나 상승한 것으로 나타났다. 강남권과 핵심 요지의 지수 상승폭은 관련 통계 작성 이래 23년 만에 최대치를 갈아치우며, 서울 내에서도 자산 격차가 수십억 원씩 벌어지는 ‘초양극화’ 시대가 본격화됐다는 분석이다.
 
6일 KB부동산의 ‘선도아파트 매매가격지수’에 따르면 선도 50개 단지의 매매가격지수는 2024년 12월 104에서 지난해 12월 132.1로 수직 상승했다. 1년 만에 28.1포인트가 급등한 것으로, 상승률로 환산하면 집값이 27%나 오른 것이다.
 
선도아파트 매매가격지수는 전국 아파트 중 시가총액 상위 50개 단지의 매매가 변동을 지수화한 수치다. 2022년 1월 100을 기준으로 50개 단지의 가격 변동을 집계한 것으로, 일반 아파트 매매지수보다 가격 변동이 먼저 반영돼 선행지표로 흔히 활용된다.
 
서울 내 시가총액 상위 20개 단지 역시 같은 기간 26.6%의 상승률을 기록하며 보조를 맞췄다. 반면 서울 아파트 전체 평균 매매가격지수는 93.3에서 시작해 103.8로 상승하며 11% 수준의 변동률을 기록했다. 상당한 수준의 우상향이었음에도, 선도아파트와의 상승률 격차가 16%포인트에 달한 것이다.
 

2024년 당시 선도아파트(10.8%)와 서울 평균(2.9%) 상승률 격차가 약 8%포인트 수준이었음을 감안하면, 불과 1년 만에 변동률의 ‘격차 폭’이 두 배 가까이 확대된 셈이다.
 
특히 상위 50개 단지의 경우, 전년 동월 대비 변동률이 20% 이상을 기록한 달이 1년 중 9개 달이나 됐다. 시장 전체가 보합세를 보이거나 소폭 상승에 그칠 때도, 검증된 상급지에 시중의 유동 자금이 쏠리는 현상은 더욱 심해진 것이다.
 
지역 별 양극화도 예년보다 더욱 심화됐다. 특히 한강벨트 일대 단지의 상승세가 가파르게 올랐다. 송파구의 아파트 매매가격지수는 2024년 12월 99.9에서 지난해 12월 123.9로 무려 24포인트나 상승했다. 연간 상승률로 치환하면 자치구 전체의 평균 집값이 24%나 상승한 것이다. 성동구 역시 97.8에서 120.3으로 22.5포인트 오르며 아파트 가격이 23%나 올랐다. 이어 강남구(21.9포인트 상승)와 광진구(20.5포인트 상승) 역시 20포인트 넘게 상승했다. KB부동산이 자치구별 매매가격지수 자료를 등록하기 시작한 2002년 12월 이래, 1년 만에 특정 자치구의 지수가 20포인트 이상 급등한 사례는 지난해가 유일하다.
 
반면 지수 상승이 5포인트 미만에 그친 자치구도 8곳이나 됐다. 관악구(4.58포인트), 성북구(4.13포인트), 구로구(3포인트)가 그나마 소폭 상승한 반면, 중랑·강북·노원·은평 등 4개 구는 1포인트대 상승에 그쳤다. 심지어 금천구는 지난달 지수가 1년 전보다 하락해 포인트 변동이 마이너스를 기록하기도 했다.
 
대출 규제 강화에 더해 그간 취득세와 보유세 등 세제 압박이 핵심지로 자산을 재편하게 만드는 동력을 제공했다는 평가다. 공급 부족 우려로 상급지의 희소성은 갈수록 커진 상황에서 정부의 규제가 선도단지들의 몸값을 높이는 결과로 이어진 셈이다.
 
올해 역시 풍부한 유동성과 규제 기조로 상급지의 독주가 이어지며 서울 부동산 시장의 초양극화가 더욱 심화될 것이라는 관측이 나온다.
 
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “올해부터 반포동이나 방배동 등을 제외하면 상급지를 포함해 서울 내에서 입주 자체가 없기 때문에 서울 상급지와 주요 단지를 중심으로 상승세가 이어질 것”이라며 “반면 서울 외곽의 경우 전고점 대비 아직도 2~3억원 가량 마이너스인 지역들도 있을 정도로 양극화 추세가 이어지는 상황”이라고 진단했다.

아주캐스트