올해는 공시가, 내년은 현실화율…보유세 2년 연속 부담 확대

서울 한강변 아파트 모습 [사진=연합뉴스]

올해 공동주택 공시가격이 5년 만에 최대 폭으로 상승하면서 서울을 중심으로 보유세 부담이 빠르게 현실화하고 있다. 특히 종합부동산세 대상이 급증하면서 세 부담 확대가 본격화하는 흐름이다.

18일 국토교통부가 전날 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격(안)’에 따르면 전국 평균 공시가격은 9.16% 올라 2021년(19.05%) 이후 5년 만에 가장 큰 상승폭을 기록했다. 서울은 18.67% 급등해 전국 17개 시·도 가운데 유일하게 평균을 웃돌았다.

서울에서는 강남3구와 한강벨트를 중심으로 상승세가 두드러졌다. 성동구는 29.04%로 30%에 육박했고, 강남구(26.05%), 송파구(25.49%), 양천구(24.08%) 등도 20%대 중반 상승률을 보였다.

이 같은 공시가격 상승은 곧바로 보유세 부담 증가로 이어지고 있다. 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 111㎡의 경우 보유세가 전년보다 56% 이상 증가해 1000만원을 넘길 것으로 추산된다.

핵심은 종부세 대상의 급격한 확대다. 공시가격 12억원 초과 주택은 지난해 31만7998가구에서 올해 48만7362가구로 늘었다. 서울에서는 전체 공동주택 278만2147가구 중 41만4896가구(14.9%)가 종부세 대상에 포함됐다. 전년 대비 약 48% 증가한 규모다.

기존에 종부세 대상에서 제외됐던 지역까지 편입된 점도 눈에 띈다. 동대문구의 경우 공시가격 12억원 초과 주택이 8가구에서 1205가구로 급증했다.

이 같은 변화는 고가 주택 중심의 가격 상승이 공시가격에 반영된 결과로 풀이된다. 공시가격은 총액 기준으로 산정되기 때문에 고가 주택 상승폭이 클수록 과세 대상 확대 효과가 크게 나타난다.

다만 세 부담 확대는 올해에 그치지 않을 가능성이 크다. 정부가 공시가격 현실화와 보유세 체계 개편 가능성을 열어두고 있기 때문이다.

이재명 대통령은 전날 국무회의에서 “세금은 전쟁으로 치면 핵폭탄과 같은 것으로 신중하게 사용해야 한다”면서도 “필요한 경우 사용할 수밖에 없다”고 밝혔다. 김윤덕 국토교통부 장관도 최근 초고가·비거주 1주택자에 대한 보유세 개편 가능성을 언급했다.

법 개정 없이도 공시가격 현실화율이나 공정시장가액비율 조정을 통해 세 부담을 높일 수 있는 만큼 정책 변수로 작용할 가능성이 있다. 현재 공시가격 현실화율은 4년째 69%로 동결돼 있다.

국토부는 국토연구원의 용역 결과 등을 반영해 올해 11월 공시가격 계획을 발표할 때 현실화율 조정 여부를 검토할 방침이다. 공정시장가액비율 역시 세제 당국에서 인상 여부를 검토 중인 것으로 알려졌다.

업계에서는 지방선거 이후 보유세 인상 논의가 본격화할 가능성이 있다는 관측이 나온다. 5월 양도세 중과 시행과 맞물려 보유 부담이 커지면서 일부 다주택자의 매도 움직임이 이어질 수 있다는 분석이다.

송승현 도시와경제 대표는 "정책 방향과 기조를 보면 법 개정보다 부담이 적은 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 인상 카드를 활용할 가능성이 높다"며 "보유세에 대한 부담이 장기적으로 이어진다면 월세 인상 등의 전가 현상도 나타날 수 있다"고 말했다.