[2026 공동주택 공시가] 서울 공시가 18%↑…강남 고가주택 세 부담 '집중'

공시가격 9.16% 전년비 2.5배

현실화율 69%로 전년과 동일

부동산 시세 변동 공시가 반영

서울 남산 전망대에서 바라본 아파트 단지. [사진=연합뉴스]

서울 공동주택 공시가격 상승률이 전국 평균의 두 배를 웃돌며 시장을 끌어올린 것으로 나타났다. 고가 아파트 중심 상승이 반영되면서 세 부담이 일부 지역에 집중되는 흐름도 뚜렷해졌다.

17일 국토교통부에 따르면 2026년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16% 상승했다. 지난해(3.65%)보다 상승폭이 두 배 이상 확대됐다.

지역별로 보면 사실상 서울이 상승세를 견인했다. 서울 공시가격 상승률은 18.67%로 전국 평균의 두 배를 웃돌았고, 서울을 제외한 지역은 평균 3.37% 상승하는 데 그쳤다.

서울 내부에서도 격차는 뚜렷했다. 강남·서초·송파 등 강남3구 상승률은 24.7%로 서울 평균을 크게 웃돌았다. 성동·용산 등 한강 인접 지역도 23.13% 상승했다. 반면 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 6.93% 상승에 그쳐 강남권과 최대 4배 가까운 차이를 보였다.

이 같은 격차는 고가 주택 중심의 가격 상승 영향이 크게 작용한 결과다. 공시가격 변동률은 전체 주택 가격 총액 기준으로 산정되기 때문에 고가 아파트 상승폭이 클수록 평균 상승률이 더 크게 나타난다.

수도권 내에서도 온도차가 뚜렷했다. 경기는 6.38%, 세종은 6.29% 상승했지만 인천은 –0.10%로 소폭 하락했다. 지방 역시 울산(5.22%)과 전북(4.32%)을 제외하면 대부분 3% 내외 상승 또는 하락세를 보였다. 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%) 등은 하락했다.

이번 공시가격 책정에 따라 고가 주택 보유자를 중심으로 세 부담이 빠르게 늘어날 전망이다. 서초구 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡는 공시가격이 34억3600만원에서 45억6900만원으로 33% 상승하며 보유세가 56.1% 늘어날 것으로 예상된다. 강남구 압구정 ‘신현대9차’ 역시 공시가격이 36% 상승하면서 보유세가 57.1% 증가할 전망이다.

종합부동산세 대상 주택도 크게 늘었다. 공시가격 12억원 초과 주택은 48만7362호로 전년 대비 약 17만호 증가했으며 비중도 2.04%에서 3.07%로 확대됐다.

다만 정부는 전반적인 세 부담은 제한적이라고 설명했다. 중저가 주택 상승률이 낮고 재산세 과표 상한이 적용되기 때문이다. 9억원 이상 주택은 종부세 대상이 되면서 체감 부담이 크게 늘어날 수 있다. 

정우진 국토교통부 토지정책관은 “올해 공시가격 상승은 고가 주택 중심의 시세 상승 영향이 반영된 결과”라며 “대부분 지역은 공시가격 변동이 크지 않아 보유세 부담은 전년과 유사한 수준이 될 것”이라고 말했다.

공시가격(안)은 18일부터 다음 달 6일까지 열람 및 의견청취를 거쳐 4월 30일 최종 공시된다.