[AJU+MONEY] 내년 1월 나오는 청년미래보금자리론…"LTV 80%라는데 빌라 사볼까"

무주택 청년 위한 정책상품…빌라·오피스텔 LTV 최대 80% 적용
아파트와 달리 매매가 아닌 감정평가액 따라 대출 한도 달라져 유의
계약 전 예상 감정가·대출 한도 필수로 확인해야…대출 특약도 방법

내년 1월 출시 예정인 '청년미래보금자리론'에 대한 청년층의 관심이 크다. 이 상품은 생애 첫 주택으로 빌라·오피스텔 등 비아파트를 구입하려는 무주택 청년을 위한 정책금융상품이다. 대출한도인 주택담보인정비율(LTV)이 최대 80%까지 주어져 종잣돈이 없는 청년들에겐 내 집을 마련할 좋은 수단이 될 수 있다.

하지만 주의해야 할 포인트가 있다. 금융기관이 인정하는 주택가격이 실제 매매가격이 아닌 감정평가액이라는 점이다. 감정평가액이 실제 매매가보다 낮으면 기디했던 대출을 다 받기 어려울 수 있다. 청년미래보금자리론, 어떻게 해야 100% 활용할 수 있을까.

청년미래보금자리론은 어떤 상품?

청년미래보금자리론은 정부가 8·13 부동산 금융 종합대책을 통해 내놓은 신규 정책상품이다. 생애최초로 주택을 구입하는 만 39세 이하, 연 소득 7000만원 이하 무주택 청년이 대상이다. 이 상품은 4억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트(빌라·오피스텔)를 매수할 때 최대 LTV 80%를 적용해준다. 이후 아파트로 갈아탈 때도 생애최초 LTV 우대 혜택을 유지할 수 있다. 주거비 부담을 덜고 비아파트를 활용해 내 집을 마련하려는 이들에겐 좋은 선택지가 될 수 있다.

물론 '4억원 이하'라는 조건은 만만치 않다. 서울 도심 접근성이 좋거나 재개발 등 정비사업 기대감이 높은 지역에서는 빌라 가격이 4억원을 넘어서는 물건도 많다. 다만 서울 외곽이나 수도권 등으로 범위를 넓히면 청년미래보금자리론 대상 가격대에서 실거주 목적 주택을 찾을 수 있다.

LTV 80% 기준은 매매가 아닌 담보가치

이 상품을 활용해 빌라를 매수할 계획이라면 'LTV 80%'만 보고 자금 계획을 세워서는 안 된다. 빌라는 담보가치를 평가하는 방식이 아파트와 다르기 때문이다. 아파트는 같은 단지·면적의 거래가 빈번해 KB부동산 시세 등 금융기관이 활용할 수 있는 가격 자료가 비교적 잘 갖춰져 있다. 반면 빌라는 같은 지역과 비슷한 면적이라도 층수와 방향, 준공연도, 건물 상태 등에 따라 가격 차이가 크고 거래 자체도 많지 않아 일률적인 시세를 산정하기 어렵다.

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이 때문에 금융기관은 시세 자료가 충분하지 않은 빌라는 개별 감정평가 등을 거쳐 담보가치를 산정한다. 감정평가 과정에서는 인근 유사 주택의 거래 사례와 입지, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한다. 실제 매매가격과 금융기관이 인정하는 담보평가액 사이에 차이가 발생할 수 있는 이유다. 오피스텔도 활용할 수 있는 시세가 형성돼 있지 않다면 별도로 담보평가를 거칠 수 있다.

따라서 빌라 매수 자금을 마련할 때는 매매가격에 LTV를 단순 적용해 대출 가능 금액을 계산하면 낭패를 보기 쉽다. 예컨대 매매가격이 2억원인 빌라여도 금융기관이 인정하는 담보가치가 이보다 낮게 산정되면 LTV 80%를 적용받더라도 당초 예상한 수준만큼 대출을 받지 못할 수 있다. 결국 매매가격만을 기준으로 대출 가능액을 계산했다가는 추가 자기자금이 필요해질 수 있다.

향후 수요, 매각 가능성도 살펴야

이 때문에 매매계약을 체결하기 전에 예상 담보평가액과 대출 가능 금액을 확인해야 한다. 부동산 중개업소를 통해 인근 유사 빌라의 최근 거래가격과 감정평가 사례를 확인하고 금융기관에서 예상 대출 한도를 상담받는 것도 좋은 방법이다. 공동주택 공시가격도 주택가격 수준을 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있다. 예상한 수준만큼 대출이 나오지 않을 것에 대비해 매매계약에 대출 관련 특약을 두는 방법도 있다.

한 가지 더 고려해야 할 게 있다. 청년미래보금자리론은 향후 아파트로 갈아탈 때 생애최초 LTV 우대 혜택이 유지된다. 따라서 첫 주택을 고를 때부터 매각 가능성도 따져봐야 한다. 향후에도 수요가 이어질 입지인지, 가족 구성원이 늘어나도 일정 기간 거주할 수 있는 주택인지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 얘기다.

송승현 도시와경제 대표는 "빌라는 향후 환금성을 고려하면 입지를 잘 선택하는 것이 중요하다"며 "선호도가 높은 지역에서는 4억원 이하 빌라를 찾기 쉽지 않은 만큼 향후 수요와 매각 가능성까지 함께 따져봐야 한다"고 말했다.