중대형 아파트의 수모...중소형에도 가격 밀려

주택담보대출 규제·도심공급 확대·가족구성원 감소 원인

(아주경제 정수영 기자) 중대형 아파트에 대한 선호도가 갈수록 떨어지고 있다. 집값 상승폭이 커 상대적으로 투자가치가 높던 2~3년전과는 정반대 상황이다.

부동산이 침체기로 접어들면서 중대형의 가격 조정 폭이 중소형에 비해 큰 것도 이유지만 정부의 정책 및 인구구조 변화도 무시할 수 없는 부분이다.

일부 전문가들은 부동산 경기가 다시 활황기에 접어든다 해도 중대형 주택이 과거의 영광을 누리기에는 한계가 있을 것으로 분석하고 있다. 평균 4인 가족이 주를 이루던 가구형태에서 1~2인 가구의 급격한 증가로 인구구조가 바뀌고 있기 때문이다.

반면 건설업계가 수요가 많은 중소형만 늘려 건설할 경우 몇 년 후에는 또다시 중대형 품귀현상으로 몸살을 앓을 가능성도 배제할 수 없다는 전망도 나오고 있다.

◆중대형·중소형 매매가 역전현상

최근 주택 수요가 소형으로 몰리면서 일부 지역에서는 중소ㆍ중대형 간 3.3㎡당 매매가격이 역전되는 일이 나타나고 있다.

부동산114에 따르면 최근 서울의 25개 자치구 가운데 동작, 동대문, 금천, 강북구 등 4곳에서 전용면적 중소형(60~85㎡)의 3.3㎡당 평균 매매가격이 중대형(85㎡ 초과)을 넘어선 것으로 나타났다.

동작구는 중소형의 3.3㎡당 매매가격이 1555만원으로 중대형(1543만원)보다 12만원 비싸다. 동대문구도 중소형이 1253만원으로 중대형(1238만원) 가격을 넘어섰다.

금천구에서는 중소형(1025만원)뿐 아니라 소형(60㎡이하)의 3.3㎡당 매매가격( 1012만원)도 중대형(1002만원)보다 높은 것으로 조사됐다. 강북구에선 3.3㎡당 매매가격이 중소형(1119만원), 소형(1110만원), 중대형(1096만원) 순으로 형성됐다.

경기 지역에서도 과천시와 의정부시에서 중소형이 중대형보다 3.3㎡당 매매가격이 높았다. 의정부는 중소형이 849만원으로 중대형(845만원)보다 4만원 높았고, 과천은 소형의 3.3㎡당 가격이 3101만원으로 중소형(2767만원)과 중대형(2721만원)을 모두 제쳤다.

인천은 남구와 동구에서 중소형의 3.3㎡당 매매가격이 각각 753만원과 692만원으로 중대형(각 737만원, 674만원)보다 높았다.

신규분양의 경우도 대부분 중소형은 순위내 마감하지만 중대형은 미분양률이 크게 나타나 최근 건설사들이 중대형을 중소형으로 재설계해 건축인허가를 다시 받고 있을 정도다.

◆3대 악재 벗어날 수 있을까

중대형의 인기가 이처럼 떨어진 것은 찾는 수요가 급격히 줄었기 때문이다. 수요가 줄어든 데는 대형 아파트에 대한 대출규제가 가장 큰 원인으로 꼽힌다.

총부채상환비율(DTI)가 투기지역인 강남3구를 제외한 서울에서도 50%로 묶여 있는 상황에서 시세차익을 노린 투자수요는 대거 줄어들 수 밖에 없기 때문이다.

대출과 세금 부담을 느낀 수요자들이 값 비싼 중대형 보다는 상대적으로 가격 부담이 적은 소형으로 쏠리고 있다.

김규정 부동산114 본부장은 "아파트의 최대 장점은 환금성인데 중대형의 경우 각종 규제로 부담이 커 투자상품으로서 매력을 잃고 있다"고 말했다.

정부의 도심공급 확대 정책도 중대형 인기 하락에 한몫 거들었다. 현 정부의 주택공급 핵심 정책 중 하나가 도심에 소형주택을 대거 공급하는 방식이다. 소형중심인 도시형생활주택, 용적률 상향 통한 재건축 확대, 또 중소형 보금자리주택 공급 등이 해당된다.

이는 중대형보다는 중소형을 훨씬 저렴한 가격에 공급받을 수 있다는 기대치를 불러와 상대적으로 중대형에 대한 관심도를 떨어트렸다는 분석이다.

향후 인구구조의 변화도 중대형 아파트 시대가 끝났다는 주장에 설득력을 더한다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "노령화, 핵가족화 등으로 인구구조가 변화하면서 주택시장에도 다운사이징(down-sizing)현상이 나타나고 있다"며 "큰집으로 갈아타려는 수요보다 자녀의 독립 등으로 집을 줄여가려는 수요가 늘 것"이라고 전망했다.

하지만 중대형에 대한 공급이 계속 줄어들 경우 반대로 몇 년 후에는 중대형 품귀현상이 발생할 수 있는 만큼 정부의 적절한 주택형 공급조절이 필요하다는 지적도 있다.  

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