주택거래 올스톱..시장 되살릴 구원투수는?

6월 전국 아파트 거래량 전월보다 5.2% 줄어 금리인상이 심리적 부담... "더 떨어진다" 기대

(아주경제 정수영 기자) "안그래도 거래가 없는데, 금리를 올린다니 그나마 오던 매수문의도 뚝 끊겼어요." (송파구 H공인중개소 대표)

주택거래가 올스톱 상태다. 그나마 팔리던 급매물도 매수문의가 뚝 끊겼다. 부동산 침체속에 금리인상이란 카드가 심리적 부담으로 작용하면서 상황은 더 악화됐다.

15일 국토해양부가 발표한 아파트 실거래 자료를 보면 6월 기준 전국 아파트 거래량은 3만454가구로 전월 3만2141가구보다 2000여가구 더 줄었다. 지난해 2월(2만8744건) 이후 가장 적은 수준이다.

거래량 감소는 실제 가격 하락으로 이어졌다. 강남구 대치동 미도2차 148㎡ 매매가는 2006년 말 평균 20억7500만원까지 상승했다가 현재는 16억5000만원 선으로 4억원 이상 가격이 빠졌다.

양천구 목동 신시가지14단지 125㎡는 13억5000만원에서 10억1500만원으로 3억3500만원 하락했다. 분당신도시 정자동 파크뷰 158㎡는 16억2500만원 선이었던 시세가 3억원 가량 하락해 현재는 13억2500만원에 시세가 형성돼있다.

부동산114가 국토부 실거래건수를 토대로 분석한 결과 올해 서울에서 1% 이상 아파트값이 하락한 지역 10곳 중 8곳은 지난해 같은 기간보다 40~60% 정도 거래량이 줄었다.

◆ 돈줄 마르니 시장 '꽁꽁'

주택거래가 올스톱 위기에 처한 것은 수요자들에게 집값 추가 하락 기대심리가 작용하고 있기 때문이다. 저가의 보금자리주택 공급, 미분양 확산에 따른 민간아파트 분양가 할인이 기존 주택 매매가격 하락으로 이어졌다. 여기에 부동산 시장 침체 장기화를 우려하는 목소리가 커지면서 집값이 더 떨어질 수 있다는 심리가 시장에 큰 영향을 미쳤다.

심리적 요인 못지 않게 정부의 정책도 한 몫 톡톡히 했다. 부동산을 제외한 전반적 경기가 상승 모드로 접어들면서 가계대출 증가에 따른 부실을 우려한 정부는 주택담보대출을 규제했다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 이중 규제는 유도성 자금의 부동산 유입을 차단했다. 

부동산 불경기로 자금을 회수하지 못할까 걱정하게 된 금융권의 견제로 주택 업계의 자금줄 노릇을 해오던 프로젝트파이낸싱(PF)도 사실상 중단 상태다.

또 지난주 한국은행의 기준금리 0.25% 인상은 출구전략에 따라 앞으로 금리가 단계적으로 오를 것이라는 심리적 압박으로 이어져 거래량 감소를 부추기고 있다.  
 
◆ '주택거래 활성화 방안' 뭘 담나

일각에서는 이번 금리인상이 부동산 규제완화를 예고하는 신호탄이라는 분석도 내놓고 있다. 부동산 시장 장기침체 우려를 알면서도 정부가 금리를 인상했기 때문이다.

국토부는 관계자는 15일 "주택거래를 활성화하기 위한 정부 대책을 이달 안에는 발표할 예정"이라며 "다만 단기적으로 거래를 활성화시킬 획기적 방안이 없어 고민"이라고 말했다.

따라서 이번 거래활성화 방안에는 우선 국회에서 1년 넘게 계류중인 분양가상한제를 폐지하는 방안에 대한 구체적 내용이 담길 것으로 예상된다.

하지만 DTI·LTV 규제를 지금 당장 풀지는 않을 것으로 보인다. 주택경기 부양에는 큰 효과가 있겠지만, 이는 가계부채를 늘리고 집값 안정기조를 해칠 위험이 크다.

다만 가을 이후에도 주택거래가 계속 침체될 경우 정부가 출구전략과 맞물려 금리를 추가 인상하면서 최소한의 금융대출을 완화할 수도 있다.
 
신규주택 입주자의 기존주택 구입시 기금대출 및 DTI 규제를 완화하는 방안은 보완·추가될 전망이다. 기존 주택이 팔리지 않아 신규 아파트에 입주하지 못하는 문제를 풀기 위해 이들에게 긴급자금을 지원하는 방안으로 4·23대책의 보완책이다.

세제부분에서는 올 연말까지인 아파트 취득·등록세 2% 감면 연장, 미분양주택에 대한 양도소득세 감면, 다주택자 양도세 중과 배제 연장 등이 추진될 가능성이 높다. 

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