용산역세권 개발 '디폴트', 부동산시장·건설업계 '멘붕'

서부이촌동 등 인근 부동산시장 '썰렁'<br/>업계 피해 극심… 책임 소재 둘러싼 소송 줄이을 듯

아주경제 이명철·김현철 기자= 용산국제업무지구 개발사업(이하 용산역세권 개발사업)이 최종 채무불이행(디폴트)을 선언함에 따라 후폭풍도 거세질 전망이다.

특히 개발구역에 편입됐던 서부이촌동을 비롯한 용산지역 부동산시장은 직격탄을 맞게 됐다. 사업 1·2대 주주였던 코레일과 롯데관광개발 측은 자본잠식도 예측되는 상황이다. 당장 1조원의 자본금이 허공으로 사라지게 됐다. 사업 무산으로 코레일과 민간 출자사 간 책임 공방도 불가피할 것으로 보인다.

◆서부이촌동 부동산시장 직격타… 주변 부동산시장 악영향 우려

용산역세권 개발사업의 디폴트 소식이 전해지자 사업구역에 편입됐던 서부이촌동 주민들은 이미 예상을 하고 있었다면서도 큰 충격을 받은 분위기다.

대림아파트 주민 이모씨는 "현재 분위기는 말 그대로 초상집"이라며 "지난해 보상안을 발표할 때만 해도 작게나마 기대감이 있었는데 결국 부도가 나니 앞으로 어떻게 해야 할지 막막하다"고 한숨을 쉬었다.

서부이촌동 주택 2300여가구는 지난 2007년 8월 용산 철도정비창 개발구역으로 편입됐다. 이촌동 대림아파트 전용 114㎡는 호가(집주인이 부르는 가격)가 2006년 하반기 8억4000만~9억4000만원 선에서 2008년 17억원에까지 올랐다. 하지만 재산권 행사가 금지되고 사업이 정체되면서 2008년 이후 시세가 곤두박질쳤다.

주민들의 피해는 예상보다 크다. 부동산경매 정보업체인 부동산태인에 따르면 이촌동 아파트 경매물건은 2008년 43건에서 지난해 113건으로 급증했다. 반면 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 같은 기간 84.8%에서 66.8%로 급락했다. 사업 지연 속에 보상을 받지 못하는 주민들의 아파트가 경매로 대거 넘어가고 있지만 제값을 못받고 있는 것이다.

주민들은 충격 속에서도 대응방안을 모색하고 있다. 서부이촌동 주민총연합의 정철수씨는 "변호사와 상담을 통해 소송에 대한 손익을 따져본 결과 실익이 있다고 판단해 현재 소송을 준비 중"이라며 "소송 핵심 상대는 코레일과 서울시"라고 말했다.

반면 소송보다는 개발구역 해제가 우선돼야 한다는 목소리도 적지 않다.

대림아파트 생존권사수연합의 김재홍씨는 "지금 소송 이야기를 꺼내는 것은 개발사업을 진행해달라는 것"이라며 "손해가 많지만 사업을 빨리 마무리하고 개발구역을 해제해 손실을 줄여야 한다"고 주장했다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "용산역세권 개발사업이 디폴트 상태에 빠지면서 시장 회복 기대감에 꿈틀대던 부동산 수요자들의 매수심리에도 찬물을 끼얹게 됐다"며 "용산발 악재가 서울 전역 부동산시장에 영향을 미쳐 곧 나올 새 정부의 부동산대책에 대한 효과를 반감시킬 수도 있다"고 우려했다.

◆투자금 1조원 허공으로… 자본잠식 등 업계 피해도 불가피

용산역세권 개발사업에 직·간접적으로 연관됐던 건설업계도 상당한 타격을 받게 됐다.

코레일의 경우 자본잠식 상태에 빠질 수 있다는 우려까지 나오고 있다. 코레일의 현재 자본금은 8조7000억원으로, 여기에는 용산부지 판매액인 7조2000억원이 반영돼 있다. 7조2000억원 중 2조6000억원은 이미 받았다. 용산역세권 개발사업이 물거품으로 끝나면서 코레일은 2조6000억원을 다시 내놔야 하는데 이 과정에서 자기자본은 1조5200억원으로 주저앉게 되고 결국 자본잠식 상태에 빠지게 된다.

2대 주주인 롯데관광개발(자본금 55억원)은 출자한 자본금 1510억원과 1차 전환사채(CB) 청약금 226억원 등 1770억원을 잃게 된다. 회사 존립 여부가 위태로워지는 것이다.

건설사 중 지분이 6.4%로 가장 높은 삼성물산은 자본금 640억원을 날리게 됐다. 1차 CB 발행시 인수한 780억원까지 합하면 손실액은 더 늘어난다. 업계에서는 용산역세권 개발사업 매몰비용(이미 투입된 사업비용)이 1조원에 달할 것으로 추정하고 있다.

다른 출자사인 GS건설·태영건설·두산건설·계룡건설 등은 출자규모가 100억원 미만으로 크지 않아 큰 영향은 없을 것으로 보인다. 대신 건설사의 경우 랜드마크 시공이 무산되면서 확보해놨던 수주잔고가 줄어들 수밖에 없게 됐다.

사업 주체간 책임 공방 갈등은 앞으로 더욱 심화될 전망이다. 이미 디폴트 선언 이후 코레일과 민간 출자사는 책임 공방이 한창이다.

코레일은 출자에 소극적이었던 민간 출자사를 디폴트 주범으로 지목하고 있다. 민간 출자사는 코레일이 자금지원에 소극적이었다며 고의부도 의혹까지 제기하고 있다. 민간 출자사들은 코레일을 상대로 랜드마크빌딩 계약금과 토지 오염 정화 공사비 등 7000억원대 규모의 손해배상 청구소송을 준비 중이다.

전문가들은 용산역세권 디폴트 충격이 크지만 빨리 후속절차를 진행하고 새로운 방안을 모색해 후폭풍을 최소화해야 한다고 지적했다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "이번 사태는 부동산시장 침체와 시행 주체의 준비력 부족이 큰 원인으로, 사업을 더 진행했다간 더 큰 피해를 불러올 수도 있었다"며 "용산이 가진 가치는 여전한 만큼 충분한 점검을 통해 원점에서 사업을 면밀하게 재분석해 리모델링할 필요가 있다"고 조언했다.