<전문가 기고> 경매주택 '양도세'는 어떻게 되나

부동산태인 박종보 연구원


얼어붙은 부동산시장에 온기를 불어넣어줄 것으로 기대되는 양도소득세 한시 면제 조치가 지난 22일부터 적용됐다.

이날부터 올 연말까지 거래된 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하인 주택에 대해서는 향후 5년간 양도세를 면제해준다. 주택 기준은 1가구 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 기존 주택과 신규·미분양 주택으로 한정된다.

기획재정부에 직접 문의한 결과 양도세 면제는 경매에도 적용될 것이라는 응답을 들을 수 있었다. 경매 또한 주택 거래의 일종으로 볼 수 있기 때문에 원칙적으로 양도세 면제 방안을 적용시키지 못할 이유가 없다는 것이다.

하지만 일반 매매와 달리 경매를 통해 주택을 얻을 때는 1가구 1주택자를 확인할 확실한 방법이 없는 상황이다. 일반 매매의 경우 매도자 확인서를 통해 매수하고자 하는 주택이 양도세 면제 조건을 충족하는지를 확인할 수 있지만, 경매 절차에서는 이런 호의를 얻기 힘들 것으로 보인다.

이밖에 경매에 양도세 면제가 적용될 때 기준 시기에 대한 의문도 남아 있다. 일반적으로 잔금 납부일을 취득일로 보기 때문에 잔금 납부를 마친 날이 기준이 될 것이라고 생각하기 쉽다. 하지만 경락일이 취득일로 확정될 수 있기 때문에 주의가 필요하다.

오락가락하던 생애 최초 주택의 취득세 면제 소급일은 이달 1일로 하기로 여당과 야당 간 의견이 모아지고 있다. 적용 대상은 부부합산 소득 연 7000만원 이하인 가구로, 이들이 생애 최초로 구입하는 주택이 6억원 이하면 주택 면적과 상관없이 취득세가 면제된다. 면제 일몰시한은 올해 말일까지다.

경매 입찰자들에게 가장 중요한 정보는 취득세와 양도세 면제 혜택이 적용되는 주택 정보일 것이다. 4·1 대책이 일반 매매시장을 중시하는 취지여서 상대적으로 경매시장에서는 정보 부족 현상이 초래될 수 있는 상황이다.

그러나 뜻이 있는 곳에 길이 있듯 최대한 정보를 수집하겠다는 마인드를 갖춘다면 절세의 달콤한 과일을 맛볼 수 있을 것이다. 이를 위해 담보물 매매중개지원 메뉴에 등록돼 있는 경매 전 담보주택 물건을 유심히 보는 것도 하나의 대안이 될 수 있다.