<충정로 칼럼> 임대수익용 공장, 경매 시 이것만은 살펴야

(주)이웰에셋 이영진 대표

아주경제 노경조 기자= 공장이 임대수익용 부동산으로 떠오르고 있다. 서울·수도권의 경우 공장 총량제로 인해 신규 진입이 까다로워 기존 공장을 매입하거나 경매로 취득하려는 수요자들의 발길이 끊이지 않는다.

특히 최근 수도권 산업단지 곳곳에 아파트형 공장이 들어서면서 임대사업을 위한 투자처로 인기가 급부상하고 있다.

경매로 공장 취득 시 장점은 시세에 비해 저렴한 가격으로 매입이 가능하다는 점이다. 공장 경매물건 낙찰가율은 지난해 전국 68.62%를 기록했다. 서울은 공장 경매물건의 희소성(약 300건), 입지적 우수성 등을 인정받아 낙찰가율이 78.56%까지 치솟았다. 수도권은 67.77%로 토지, 근린상가 다음으로 가격경쟁력을 확보했다.

지난해 경매에 나온 공장물건 6540건 중 2780건이 수도권 물량이다. 또 공장은 한번 임대가 되면 장기간 안정적인 임대수익이 가능하다. 산업단지 내 공장은 검증된 입지와 탄탄한 물류 기반시설에 기인해 임대나 실수요 차원에서 찾는 사람들이 많다.

절차적인 혜택도 있다. 공장 총량제가 적용되는 수도권의 경우 경매를 통해 기존 공장을 인수하는 것이 까다로운 인·허가 과정을 생략하고 기존 공장을 바로 가동할 수 있어 유리하다.

마지막으로 공장은 공장저당법에 의거 공장의 토지, 건물 및 기계·기구류가 공장재단을 형성해 함께 경매에 부쳐지기 때문에 토지, 건물 외에 기계·기구류를 함께 취득할 수 있다. 리스 품목이거나 제3자의 소유일 가능성이 있어 경매에서 제외되는 고가의 기계·기구류는 감정평가서 감정에서 제외되므로 감정평가 목록을 확인하면 된다.

그러나 공장 취득이 장점만 있는 것은 아니다. 오염물질을 배출하는 공장의 경우 불법 매립되거나 방치된 산업폐기물에 대한 처리 부담은 고스란히 낙찰자가 떠안게 된다. 산업폐기물 규모에 따라 처리비용이 공장 취득가에 버금갈 수 있으므로 주의해야 한다.

근로임금채권(체불임금) 문제로 근로자들이 농성 중인 공장도 위험 부담이 크다. 근로자와의 대치과정에서 불상사가 일어나거나 명도가 장기화될 수 있기 때문이다. 임차인이나 소유주가 점유한 공장보다는 채권단이 관리하고 있는 공장이 명도가 수월하다.

산업단지 내 공장은 영위하려는 업종이 입주 가능한지 확인한 뒤 입주계약을 체결해야 한다. 입주가능 여부는 산업단지 관리사무소 및 한국산업단지공단 각 지사(또는 지역본부) 입주경영팀에 문의하면 된다.

즉 경매 취득 후 임대사업은 취득자 명의로 산업단지 입주 업종에 맞는 공장설립 및 사업개시 신고를 완료 한 후 관리기관과 입주계약을 체결하고 나서야 가능하다. 공장 매입의 목적이 임대사업이 아닌 제조업, 지식산업 등을 영위하기 위한 것임을 증명하기 위한 최소한의 절차인 셈이다.

사업개시 신고 후 얼마간 영업을 해야 하는지에 대한 명문 규정이 없으므로 곧장 임대사업을 시작할 수는 있다. 다만 실무상 사업개시 여부(공장시설 구비, 인테리어 등)에 대한 실사를 나오게 되므로 최소 6개월에서 1년 정도 공장영업 후 임대사업을 하는 것이 안전하다. 신고한 영업을 영위하고자 노력했음에도 불구하고 사업이 부진해 공장을 임대사업으로 전환할 수밖에 없었음을 보여주는 것이기도 하다.

이처럼 공장은 단점보다 장점이 더 부각되는 종목이지만, 경매 또는 매매로 취득한 산업단지 내 공장으로 임대사업을 하기 위해서는 일정한 제한이 있다. 경매시장이 살아나는 지금이 인기에 편승하기 전 물건의 용도·목적을 분명히 하고 꼼꼼하게 주의사항을 살펴야 할 때다.