가락시영 재건축 저가 매수 기회라는데…84㎡ 배정받으려면?

평형별 투자성 분석...2차 31㎡(구 10평형) 가장 유리

가락시영 재건축 사업에 악재가 이어지면서 일대 시장이 혼란스럽다. 이에 따라 현 상황에서 투자시 얼마나 수익을 얻을 수 있는 지 분석해 봤다. 사진은 송파구 가락시영 아파트 단지 입구.

아주경제 권경렬 기자 = 단일 단지로는 국내 최대 규모인 서울 송파구 가락시영 재건축 아파트에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 

예상보다 추가분담금이 많이 나온데다 지난 6일 대법원의 '결의 취소' 판결이라는 악재가 겹쳐 호가가 며칠새 수천만원 떨어지는 등 시장이 요동치고 있어서다. 

대법 판결에 따라 사업 일정이 다소 지연될 가능성을 완전히 배제할 수는 없지만 업계에선 지금을 저가매수의 기회로 보는 관측이 우세하다. 

부동산 전문가들은 매수에 나설 경우 매입가격과 추가분담금 등 총 투자비용을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 입을 모은다. 박합수 KB국민은행 부동산 팀장은 "재건축의 경우 지분율에 따라 배정 우선권과 추가분담금이 달라지기 때문에 신축후 원하는 평형을 감안해 투자전략을 짜야 한다"고 조언했다. 

이에 따라 본지는 가락시영 재건축조합이 지난달 7일 내놓은 추가분담금 시뮬레이션과 인근 중개업소 등의 분석을 토대로 투자성을 따져 봤다. 

조합이 산정한 추가분담금은 3.3㎡당 분양가를 2400만원부터 3000만원까지 200만원 단위로 끊어 산정됐다. 가락시영의 경우 총 9510가구의 대단지여서 위치와 층수 등에 따라 같은 평형대라도 추가분담금이 1억원 안팎 차이가 난다. 이번 분석은 분양가를 3.3㎡당 2600만원으로 잡고, 추가분담금은 최소값과 최대값의 중간값으로 잡아 산출됐다.
 

그 결과 신축 후 84㎡(이하 전용면적 기준)를 배정받기 위해서는 2차 31㎡(구 10평형)을 매입하는 게 수익성이 가장 좋은 것으로 분석됐다.

84㎡는 5132가구가 신축된다. 31㎡의 경우 지분율이 가장 낮아 평형 배정 때 우선순위에서 밀리지만 가구수가 많아 당첨 확율이 크기 때문에 굳이 초기투자비용을 더 들여 큰 평수를 살 필요가 없다는 게 전문가들의 조언이다. 

2차 31㎡의 경우 매입가 4억원에 추가분담금(중간값 기준) 3억2677만원을 합쳐 7억2677만원을 들이면  84㎡를 배정받을 수 있다. 2차 56㎡보다 총 투자비용이 평균 4000만원 가량 줄어드는 셈이다. 이주비 1억6000만원이 지급되는 점을 감안하면 2억원대의 초기비용(매입가-이주비)만 들이면 된다는 계산이다.
 
59㎡(신축 후 540가구)이나 99㎡(신축 후 596가구)을 배정받고 싶은 투자자라면 지분율이 어느 정도 높은 매물을 매수하는 게 낫다. 가구수가 적어 지분율이 높아야 우선권을 가질 수 있기 때문이다. 현재 시세대로라면 1차 51㎡(구 17평)가 가장 적합하다는 평가다. 박합수 팀장은 "지분율은 2차 56㎡가 가장 높지만 투자비용 차이 등을 종합적으로 고려할 때 1차 51㎡가 가장 효율적"이라고 설명했다. 

물론 110㎡(768가구) 등 대형 평형을 배정받으려면 지분율이 높은 2차 56㎡을 매수하는 게 유리하다.

평형을 직접 배정받기 위해서는 오는 18일 전까지 매수에 나서야 한다. 이날 평형 배정 신청이 이뤄지기 때문에 이후에 매수하려면 원하는 평형이 신청된 매물을 따로 찾아야 하기 때문이다.

평형 배정 신청이 끝나고 나면 신청한 면적대에 따라 가격조정이 소폭 이뤄질 전망이다.

가락시영 재건축조합 관계자는 "예정대로 올 여름 관리처분인가를 거쳐 연내 분양에 나설 계획"이라며 "현재 산정된 추가분담금은 시공사가 제시한 공사비만으로 책정했기 때문에 향후 공사비 분석을 통해 변동의 여지가 있다"고 설명했다.