[5·6 공급대책] LH·SH 공공 디벨로퍼 본격화..."서울 도심 재개발 참여"

- 택지, 임대주택 공급에서 정비사업 공공 시행사로 역할 확대

5·6 공급대책의 방점은 '공공의 역할 강화'에 찍혔다. LH와 SH 등 공공기관이 그동안 소규모 정비사업이나 재개발 사업에 리츠(REITs) 등을 통해 간접 참여한 적은 있지만 서울 도심 대규모 재개발 사업에 직접 시행사로 나선 적은 없기 때문이다. LH와 SH는 택지를 개발해 팔거나 임대주택을 지어 공급하는 역할에 치중해왔다.  

LH 고위관계자는 이와 관련, "공공디벨로퍼의 역할을 본격화하는 의미"라고 말했다. 
 

6일 세종시 국토부청사에서 박선호 차관이 발언하는 모습.[사진 = 김재환 기자 ]

정부는 조합원 간의 갈등, 사업성 등의 문제로 답보상태인 재개발 사업에 LH와 SH를 참여시켜 서울 도심에 4만 가구를 조속히 공급할 계획이다. 

그동안 재개발 사업이 불투명하고 복잡한 사업 절차 탓에 사업이 번번이 지연됐는 판단에 따라 정부가 개입해 사업속도와 공공성을 높이기 위해서다.

계획대로 될 경우 서울 도심에 대규모 공급이 일시에 가능하다는 점에서 전문가들이 지적해 온 서울 도심 공급 문제는 어느 정도 해소될 전망이다. 

국토부 관계자는 "재개발 구역은 재건축 단지에 비해 주거환경이 열악하고 기반시설이 부족해 공공이 참여해 주거환경을 개선할 필요가 있다"고 취지를 밝혔다. 

이어 그는 "재산과 관련된 의사결정은 조합의 결정에 맡겨야 할 것”이라며 “공공이 사업관리하는 주체여서 개입을 많이 하겠지만 시공사 선정 등을 위해서는 조합 총회 과반 동의를 받아야 한다”고 부연했다.

하지만 넘어야 할 산도 많다. 공공참여 대신 부여하는 인센티브가 조합원 갈등을 일시에 해소시킬 파괴력을 가질지 미지수다. 사업성이 없어 답보상태였던 재개발 사업장이 공공참여로 사업성이 충분히 제고될지 여부도 불투명하다.

전문가들은 특히 강남발(發) 집값 급등은 강남 주택 수요 때문인데, 사업성이 없는 재개발 사업장에서의 공급이 적절하냐에 대해서는 끊임없이 의문을 제기하고 있다. 

LH 관계자는 “현재까지 진행한 공공참여형 사업 실적이 좋지 않은 건 충분한 인센티브가 주어지지 않은 데 따른 것”이라며 “정비사업 시행사로서의 역할을 본격화하는 만큼 공공성과 사업성 두 가지 문제를 조화시키는 게 관건"이라고 말했다. 그러면서 그는 "공공이 참여할 경우 권한 축소를 우려한 조합을 설득하는 게 공공참여형 정비사업의 첫째 관문"이라고 강조했다.

가로주택 정비사업 등 소규모 정비사업(1만2000가구)과 유휴부지 활용(1만5000가구)을 통한 서울 도심 공급 방안에도 LH와 SH 등 공기업의 역할이 대폭 확대된다. 

우선, 공공이 참여할 경우 용적률 및 주차장 설치 의무 완화 혜택이 가로주택정비사업(1만~2만㎡)뿐 아니라 자율주택정비사업(10가구 미만)과 소규모 재건축(200가구 미만)에도 적용된다.

소규모 재건축은 용도지역 상향이 가능한 경우 층수제한을 7층에서 15층으로 완화한다. 단, 늘어난 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납해야 한다. 

유휴공간 정비의 경우 국토부와 서울시, LH, SH 합동으로 공장이전 부지 등에 주거·산업 복합시설을 조성하는 방안이다. 공공은 상업시설 일부를 매입해 영세 공장주와 청년 벤처기업을 위한 임대시설로 운영하고 연 1.8% 수준의 저리 융자도 제공할 방침이다.