임차인 잘못 없는데 보증 취소?…공정위, HUG 보증 약관 시정 권고

세종시 정부세종청사 2동 공정거래위원회. [사진=유대길 기자 [e-mail]]

공정 당국이 임차인의 전세사기 피해를 막기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 개인임대사업자 임대보증금 보증 약관 시정을 권고했다.

공정거래위원회가 민간임대주택의 임대인이 사기·허위로 임대차 계약을 체결할 뒤 이를 근거로 보증을 신청할 경우 임차인의 귀책사유가 없어도 보증을 취소하는 내용을 담은 HUG의 보증 취소 관련 조항을 시정하도록 권고했다고 5일 밝혔다.

현재 민간임대주택 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 의무적으로 가입해야한다. 이에 따라 임대사업자가 계약종료 이후 임차인에게 임대보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관인 HUG 등이 임차인에게 해당 금액을 지급한다.

최근 임차인을 상대로 이른바 전세사기가 급증해 전세계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 늘어나고 있다. 그러나 개임임대사업자 임대보증금 보증 약관을 근거로 HUG가 보증을 취소해 임대보증금을 지급받지 못하는 있다는 신고가 공정위에 접수됐다.

공정위는 신고된 약관조항에 대해 약관심사자문위원회의 자문 등을 거쳐 약관의 규제에 관한 법률(약관법)을 위반된다고 판단했다.

HUG의 보증채무는 보증서 발급 시 유효하게 성립하는 만큼 임대인으로부터 보증서 사본을 전달받으면 채무불이행 시 HUG로부터 보증금을 지급받을 수 있을 것이라는 기대를 갖게 된다. 그러나 해당 조항으로 인해 임차인의 잘못 없이도 임대인의 귀책사유만으로 보증이 취소되는 만큼 고객에게 부당하게 불리한 조항이다.

또 보험계약자의 사기, 고의 등 중대한 과실이 있더라도 피보험자에게 책임 있는 사유가 없다면 보험자가 보험금액을 지급하도록 한 상법의 취지에도 반한다. 국민의 주거 안정이라는 민간임대주택 제도와 보증계약에 따른 임차인의 기본적 권리 제한하고 있는 만큼 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적 권리를 제한하는 조항이라는 것이 공정위의 설명이다.

공정위의 시정권고에 따라 HUG가 불공정약관을 시정하면 향후 임대인의 잘못으로 전세사기 피해를 입은 선의의 임차인이 보증을 통해서도 임대보증금을 돌려받지 못하는 상황을 막을 수 있을 것으로 기대된다. 

특히 민간임대주택의 임대보증금은 대부분 임차인의 재산에서 큰 비중을 차지하고 전세사기 피해자 대부분이 청년층인 것을 고려하면 서민과 청년 등 취약계층 임차인의 보호에 기여한다는 것이 공정위의 설명이다. 

신용호 약관특수거래과장은 "시정권고 이후 HUG와 해당 약관조항에 대한 시정 협의를 진행하고 이행 여부를 점검할 계획"이라며 "사업자가 시정권고를 따르지 않을 경우 시정명령을 할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "앞으로도 국민생활 밀접 분야의 약관을 꼼꼼히 점검해 불공정약관조항을 적극적으로 발굴·시정할 것"이라고 부연했다.