[불안한 1기 신도시] 전문가들 "1기 신도시 '산 넘어 산'…정책 불확실성 매우 커 우려"

주민 동의율 높이기 위해 무리한 추진…"갈등의 씨앗 됐다"

경기 성남시 분당구 서현동에 위치한 시범단지 우성아파트. 단지 인근에 '1기 신도시 선도지구 선정'을 축하하는 시공사 현수막이 걸려 있다. [사진=김슬기 기자 [e-mail]]

건설·부동산 시장 전문가들은 정부의 1기 신도시 재건축 선도지구를 비롯한 전반적인 사업이 지연될 가능성이 크다고 내다봤다. 주민 간 의견 차이를 좁히기 쉽지 않은 데다 계엄과 탄핵정국으로 인한 정치적 불안정성이 더해져 속도감 있는 정책 추진이 어렵다는 이유에서다. 

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 19일 "착공 계획 연도 등 정부 계획대로 사업이 진행되지 않을 가능성이 무척 높다"며 "주민 갈등, 반발 등을 수습하며 사업을 추진하려면 적어도 15년은 걸릴 것"이라고 말했다. 

국토교통부와 각 지자체가 발표한 평가기준에 따르면 선도지구에서 주민동의율에 가장 큰 배점이 책정됐다. 이 밖에도 공공기여, 장수명 주택, 공공시행방식 등에 가점을 뒀는데 '일단 선정되고 보자'식 동의가 많아 선도지구로 지정됐어도 추후 단지별로 잡음이 생길 가능성이 높다는 것이다.

1기 신도시 재건축 사업지구 중 가장 낮은 기준용적률이 적용되는 일산신도시와 기타 도시 간 형평성 문제도 불거질 수 있다는 지적이 있는 데다 개별 단지 사이에서도 용적률을 두고 주민 간 갈등이 생길 수 있다는 우려도 나온다. 실제로 분당 신도시에서는 선도지구로 선정된 단지 중 일부 단지에서 용적률 문제 등으로 주민 갈등이 촉발되고 있는 상황이다. 

김예림 법무법인 심목 변호사는 "용적률은 추가 분담금과 직결되는 문제기 때문에 '단지별 형평성' 논란으로 이어질 수 있다"며 "앞으로 굉장히 제한적으로 사업이 진행될 가능성이 높다"고 내다봤다. 

여기에 공사비가 급등하고 있는 상황까지 더해지면서 2027년 착공하겠다는 정부 계획보다 시장 공급 물량이 충분치 않을 수 있다는 우려도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "공사비가 오르면 정비사업 사업성이 악화될 수밖에 없다. 공공주택 역시 택지 확보 등에 변수가 많아 정부 계획대로 진행될 수 있을지 의문"이라고 했다.

김인만 소장도 "오히려 선도지구로 선정이 되지 않은 단지가 더 빨리 재건축될 수도 있는 상황"이라며 "아무리 일러도 2040년 이전엔 착공이 불가능할 것으로 보인다. '산 넘어 산'인 셈"이라고 덧붙였다.

1기 신도시 특별법이 윤석열 정부의 대선 공약이었던 만큼 혼란해진 정치 상황도 사업 추진에 걸림돌이 될 것이라는 지적도 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재정비 같은 큰 사안들은 어느 쪽이 집권여당이 되든 유지되고, 지역민 반발 등을 감안한다면 집권당이 바뀐다고 해도 전면적인 취소 등은 어려울 것"이라면서도 "정부에 따라 세부적인 디테일이 바뀔 수 있다는 점을 유의해야 한다"고 말했다. 

정치적 불안정성은 시장에 일시적인 불안을 가져올 뿐이며 전체적인 정책 추진엔 크게 문제가 없을 것이라는 시각도 있다. 

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "탄핵 정국은 일시적으로 부동산 시장에 심리 위축을 불러올 수 있겠지만 1기 신도시에는 적용되지 않는 얘기"라며 "국토부가 공급에 더 비중을 두고 정책을 추진하는 게 중요하다"고 제언했다.