준공업지역 '용적률 특례'에 영등포 재건축·재개발 탄력

공공기여분 줄며 사업성 개선 기대

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 [사진=연합뉴스]

준공업지역이 밀집해 서울 영등포구 당산동·문래동 등의 정비사업이 전환점을 맞았다. 9·7대책에 포함된 준공업지역 재건축 용적률 특례와, 재개발 정비구역 지정 인허가 절차 간소화 등의 수혜를 볼 것으로 기대된다. 

21일 업계와 국토교통부에 따르면 부처는 '9·7 주택공급 확대방안'에 준공업지역에 대한 용적률 특례확대 안을 포함했다. 준공업지역도 주거지역처럼 공공 기여 없이 현황 용적률을 인정하는 내용이 골자다.

그간 현황 용적률이 허용 용적률(250%)을 넘더라도, 재건축을 통해 늘어나는 용적률에서 250%를 뺀 만큼 공공기여를 하도록 했다. 이번 대책을 통해 실제 늘어나는 용적률만큼만 공공기여를 할 수 있게 됐다. 공공기여분이 줄어든 만큼 분양 가능한 가구 수가 증가해서 사업성이 높아질 것으로 기대된다. 

앞서 서울시도 법적 상한 용적률 400%를 인정하겠다고 밝힌 만큼 재건축 사업이 탄력을 받을 전망이다. 시는 지난 3월 이같은 내용의 '서울시 도시계획 조례 일부 개정 조례안' 시행했다. 1호 수혜지로 도봉구 삼환도봉아파트가 지정됐다. 이를 통해 해당 단지는 660가구에서 최고 42층, 993가구의 고층 아파트로 탈바꿈한다. 

준공업 지역은 1960~70년대 소비·제조산업 중심지로 경제 성장을 이끌던 공업 지역을 뜻한다. 준공업 지역에 위치한 노후 단지는 총 96곳이다. 영등포구가 34곳으로 가장 많고 이어 구로구(22곳), 강서구(21곳), 금천구(7곳), 성동구·도봉구(각각 6곳) 순이다. 

이 가운데 이 용적률 250~300% 단지가 수혜를 볼 전망이다. 성동구 성수2차대우(297%)·성수동아그린(279%), 영등포구 당산2가현대(299%)·양평한신(282%) 등이 용적률 250~300% 단지다. 도봉구 창동대우(284%)·창동쌍용(292%), 구로구 구로현대(250%) 등도 마찬가지다.

재개발 사업도 탄력이 붙을 거라는 기대가 나온다. 서울 준공업 지역 규모는 약 20㎢로 영등포구(25.2%)·구로구(21.0%) 등에 몰려있다. 영등포구 문래동·당산동 등은 당초 공장부지로 지정됐던 만큼 아파트가 아닌 노후 빌라 등이 밀집해 있다.

대표적으로 문래동4가 재개발은 시의 용적률 규제 완화로 사업성이 개선된 후 시공사 선정을 앞두고 있다. 용적률은 기존 300%에서 517%까지 상향됐고, 정비계획안은 최고 39층, 1200가구에서 최고 49층, 2358가구로 거듭났다. 

국토부는 정비계획 지정을 위한 인허가 절차 간소화 대책을 포함한 데 이어 서울시가 영등포 도심의 기준높이를 일괄 철폐하면서 훈풍을 탈 전망이다. 국토부는 업시행계획과 관리처분계획인가를 동시에 신청할 수 있도록 허용한다. 또 영등포구 역세권과 일반상업, 준공업 지역의 최고높이가 그간 200m로 제한됐지만, 앞으로는 규제에 영향을 받지 않게 된다.

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 "공공기여가 줄어든 만큼 가구 면적이 늘어나니까 더 분양 가능해질 것으로 기대된다"며 "사실 준공업지역은 아파트 단지가 많지는 않아서 재개발을 해야하는 지역으로, 정부의 인허가 절차 간소화에 따라 속도가 붙을 것으로 기대된다"고 말했다.